沪上写字楼区域分化加剧 核心区域“暖意融融”（2）

新兴区域“寒意依旧”

面临巨量供应压力的新兴商务区域，未来市场走势则显得扑朔迷离。

有业内专家分析指出，由于新增供应量的增加，导致新兴商务区的空置率不断升高。莱坊国际数据显示，随着新增供应的集中推出，第三季度上海甲级写字楼市场空置率同比上涨2%至5.2%。由于未来新增供应集中在新兴商务区，区域内的项目同质性较高，竞争压力较大，目前新兴商务区空置率明显高于中央商务区，达到8%左右。莱坊国际商业物业租户代理部董事张延军预计，中央商务区与新兴商务区写字楼空置率会呈现两极分化的走势，预计未来新兴商务区的空置率将会达到10%以上。而在中央商务区，由于其未来供应的稀缺性，空置率将保持在5%以内。

数据表明，目前上海外围区域供应量几乎占据整个办公物业供应的半壁江山。据上海房产交易中心官方网站“网上房地产”公布的数据显示，截至到11月22日，上海办公项目供应量高达936.1万平方米，其中，外环线以外区域供应量为411.0万平方米，占比高达43.9%。

外围区域办公物业已经呈现出供大于求局面。同策咨询监测数据表明，截至到10月底，上海办公物业存销比高达30个月(库存量/近六个月月均成交量)，供需失衡迹象非常明显。这其中，以外围区域为主的新兴商务区，供需结构更加糟糕。数据显示，目前上海外环线以外区域，办公物业库存量高达411.0万平方米，对应最近半年月均10万平方米的成交量，存销比高达40个月，远超上海办公楼市场的整体水平。

这种情形还会持续一段时间。莱坊国际预计，从2016到2018年间，上海约有400万平方米的新增写字楼面积推出，新增供应主要集中在新兴商务区。