地产大佬纵论未来楼市：未来会是“蜗居”时代？（2）

未来会是“蜗居”时代？

多名开发商人士甚至认为，深圳房价不日将赶超香港。那么，如今的深圳房价距离香港究竟有多远？据世邦魏理仕上月发布的数据显示，香港平均房价每平方英尺售价达到1416美元，换算过来就是约97000元/平方米，称霸全球。

而深圳中原研究中心最新的数据显示，上周深圳一手房成交均价为4.7万元/平方米，二手住宅成交均价为4.08万元/平方米，如果考虑到香港是按照套内面积卖房，而内地是按照建筑面积卖房，香港的房价还要打个8折，即约77000元/平方米。

就中产阶层的需求和购买力而言，香港市民获得一套50-60平方米的房屋，总价约500万人民币，在深圳市区买一套80-90平方米的两房，也要500万左右，两地的差距已经很小。

然而，作为被比较标的，香港房价的畸高、港人的居住条件之差，也一直被有关人士诟病。统计数据显示，香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米，香港人均居住面积只有约16平方米，大幅落后于新加坡及内地，与国际大都市、发达经济体(人均生产总值约4万美元)的地位很不相称。

而未来的深圳，也会向香港那样演变吗？中产阶层也可能“蜗居”深圳？

深圳万科总经理周彤认为，深圳以后会像香港看齐，私人住宅会越来越小。他透露，万科在深圳将会推出“创新户型”的项目来解决一部分刚性需求：在万科云城等项目将推出15平方米的一居，35平方米的两居，70平方米的三居，以及90平方米的四居。“随着房价攀升，深圳的房子未来一定会越来越小。”

不过，周彤指出，深圳房价接下来并不是直线向上，而是表现为曲线波动的特征。

富力地产董事长李思廉则称，整体上“深圳房价不可能超过香港”。他分析，香港的综合实力常年处于全世界前列，吸引了大批顶尖人士在港置业；此外，香港的顶级豪宅市场至今仍然居高不下，也是他认为深圳房价不可能超过香港的原因之一。

值得注意的是，香港房价目前已有下跌趋势。香港土地注册局的数据显示，10月首26天，香港当地新建住宅在内的总房屋成交量达到3711户，和上月同比下滑24%，创下了19个月来的新低。

这被市场视作是几经浮沉的香港楼市再一次陷入危险的信号。瑞银集团(UBS)称，香港的房市泡沫已经处在很危险的边缘，已经被严重高估，泡沫指数居全球第二；并称香港房价在三年内平均下跌30%的可能性高达95%。摩根大通也曾预测，从2016年开始，香港住宅价格可能以年均5%-10%的速度下滑。

目前，香港市民平均供款占收入水平已经恶化到50%，而且楼市泡沬风险正在上升，万一按息回升至3厘，这个比率将会急升至65%，属相当高的水平。

香港已在探讨如何扩大房屋供应的问题。在全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公园，能不能拿出小部分给居民做居屋？香港行政长官梁振英表示，公众可探讨以“免地价”的方式在郊野公园内生态价值较低的地方建屋并卖给特定对象，例如让青年人首次置业。但目前仍在探讨阶段。

对于深圳的高房价，市长许勤祭出的招数是，一是要继续加大保障性住房建设力度；二是要对鼓励发展的产业加大支持力度，能够吸引更多的优秀人才；三是要深入实施人才安居工程，其价格是市价的50%-70%，有助于平衡房价。