华人置业套现383亿港元 恒大为忠实“接盘侠”

在“双十一”全民都在买买买的同时,有一名富爸爸也在买买买,而他的“买买买”还吸引了大众的围观。这名来自香港的富爸爸豪斥5.9亿港元,购入两颗超大钻石送给自己的女儿。这位财大气粗的富爸爸,就是华人置业(00127.HK)的实际拥有人刘銮雄。

华人置业套现383亿
华人置业套现383亿

而就在这件事发生之时,11月12日,华人置业宣布,将旗下的一栋甲级写字楼美国万通大厦卖给恒大地产(03333.HK),交易价格极高,达到了125亿港元,而更为蹊跷的是,在翻查今年华人置业的各种交易的同时,不难发现其实华人置业今年以来出售了许多资产,而这背后究竟为何?

华人置业套现383亿港元

今年以来,华人置业不断出售旗下物业,在过去14个月内,公司已经6次出售旗下资产,涉及资产香港和内地都有,令公司可套现金额达到383亿港元

除了11月12日出售的美国万通大厦以外,今年华人置业的出售交易非常之多。

今年10月,华人置业将旗下位于重庆市江北区的一块商住用地25%的股权卖给了恒大地产,出售总价为17.5亿港元;今年8月,华人置业位于香港尖沙咀的一栋标志性建筑“TheONE”完成出售,交易总代价达到50.21亿港元;今年7月,华人置业将其位于成都的华置·西锦城、华置·都汇华庭及华置广场等资产出售给了恒大地产,交易总价位65亿港元;今年1月,华人置业出让了旗下新港中心商铺及车位;2014年9月,华人置业还将其澳门“御海·南湾”项目卖了48.76亿港元

如此大张旗鼓地出售资产,确实让市场有了许多猜忌。丰盛金融资产管理部分析员冯宏远对《第一财经日报》称,暂时看不到很明显的撤资动作,可能只是刘銮雄对香港和内地地产的后市并不看好,希望可以保守经营,所以才做出这样的交易安排。

而华人置业也在一份交易公告中坦言,对后市并不看好。公司在出售成都项目的公告中称,近年在成都有多个大型商业物业,导致可供租用面积及酒店房间的供应出现过剩,出租物业的收入及酒店的经营收入已出现明显的下调,继而导致持有商业物业的回报较预期低,加上成都仍有多个兴建中及待建的大型商业物业将会相继落成,预计商业物业的收益会进一步下调,对于华人置业而言,能够出售这批物业是“难得良机”。

另一个让华人置业“减肥”的重要原因,是刘銮雄在澳门的官非。大手笔出售资产似乎都发生在一个奇妙的时间节点之后,2014年3月14日,刘銮雄及时任南华足球队主任罗杰承涉嫌行贿澳门前运输工务司长欧文龙,在澳门初级法院判定行贿罪名成立,从此以后,刘銮雄对上市公司资产业务发展越发小心谨慎。

尤其在今年10月,刘銮雄的儿子刘鸣炜向华人置业的董事会提出辞职,宣布辞任公司行政总裁、授权代表及其他职务,并由执行董事调任为非执行董事,而他的职位将由陈诗韵接任。

恒大为忠实“接盘侠”

可是如果华人置业不看好后市,谁会来接盘呢?在华人置业套现的300多亿港元资产中,恒大地产接盘金额达到了54%,成为了华人置业资产的忠实“接盘侠”。

但这一接盘却让多家投行大跌眼镜,很多外资投行都对此单交易颇为震惊,并且认为交易价格偏贵。美银美林在一份报告中称,恒大地产以高价在香港购买写字楼项目非常不值得,很难理解恒大为何要做出这项资产周转率偏低的交易。

美银美林称,美国万通大厦去年的租金收入为1.71亿港元,以收购价格计算,租金回报率只有1.4%。而从今年7月以来,恒大地产经历了一连串的物业收购以及进取的股份回购动作,将公司的净负债比率推高至200%以上。

尽管年初至今,恒大地产的合约销售表现强劲,可能对财政有所帮助,但明年及2017年需要为收购项目做出大额支出,已发行的债券也需要承担比较高的利息成本,所以美银美林维持恒大地产“跑输大市”的评级,目标价4.8港元,比11月17日的收市价低了24%。

而香港的写字楼市场非常火热,有物业顾问公司称,中资公司对写字楼的需求量非常大,香港A级写字楼租金连续10个月上涨,中环的写字楼空置率更只有1%。分析人士称,在这种极低空置率的情况下,租户担心被逼迁影响公司正常营运,令“财大气粗”的企业买入写字楼的动力更大。

就在恒大地产买入美国万通大厦的当天,中国人寿也宣布以58.5亿港元的价格,从会德丰手中收购了位于红磡的OneHarbourGate西座整栋写字楼大厦加两层零售商场。

除此之外,恒大地产与华人置业两家公司的渊源很深,恒大地产在香港上市的时候,华人置业已经参与其中,根据招股文件,华人置业以5000万美元成为了恒大地产的基础投资者,而刘銮雄本人更亲自出席当时的投资者推介会表示支持。直至2010年及2015年,恒大地产几次发行优先票据集资,有市场消息称,华人置业及刘銮雄两次都有认购,总金额达到6亿美元