国土部调研15试点城市 房产税开征或择机出台（12）

所谓的房地产发展的原生推动力，佟绍伟介绍，即是需求，来自于两个方面，一个是人口；一个是城镇化。

过去十年，我国城市化率保持高速发展，平均每年进城人口接近2000万，相当于每年增加一个北京、上海这么大规模的一个城市。

“农村人口向城镇转移总量已较为有限，主动城镇化到达65%左右后趋于平缓，此后城镇化率进一步提高将有赖于被动城镇化，这是一个长期的、被动的过程。”佟绍伟介绍。

与此同时，城市分化将逐步加大，胡志刚也表示，一方面伴随着快速城镇化的发展，粗犷型产品不能满足消费者的需求；另一方面，不同城市的产业和人口导入不同，房地产的需求也不同，在房地产步入存量市场之际，也存在不同城市之间房地产资源错配的问题。

而从人口因素来看，2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2013年这个比例下降到72.8%，人口老龄化趋势显现，65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。

这也意味着，房地产市场总需求增长减缓甚至出现负增长应该成为未来市场发展的常态。