关于中国房地产泡沫的三大事实

风水轮流转，美国终于被拉下世界最大经济体的宝座。按照国际货币基金组织(IMF)的数据，以购买力平价计算，美国2014年的国内生产总值(GDP)为17.4万亿美元，而中国则以17.6万亿美元略胜一筹。过去十年间，中国的经济增长速度惊人，然而最近的新闻显示，中国发展的成功之路上出现了明显的绊脚石——中国的房地产泡沫开始出现破裂的迹象。想要探究这一事件对国际市场的影响，应当考虑以下三个事实：

1.房地产市场占中国GDP近15%

2013年，中国GDP同比增长了7.7%，而其中15%是由房地产市场贡献中。房地产不仅占据GDP总量的六分之一以上，还与银行业和建筑业等其他多个行业联系紧密。而阻碍银行业的真正的问题在于，不动产物业是中国主要的银行贷款抵押品，而房地产市场的崩溃就意味着出现贷款违约，这将产生涟漪效应。与其他国家不同的是，中国的的民营银行与政府关系密切，常常是由前政府官员担任要职，并且是2009年经济刺激方案的关键实施工具。虽然与政府过从紧密可以让银行从政府支持中获益，但是一旦受到大规模违约的冲击，这些持有国内大部分抵押贷款的银行将同样因为这种依赖而沦为政府的依附者。

2.房价一直在稳步下跌

2013年房地产业以两位数的百分比增长，然而当时涨势如虹的房价到了2014年却出现了下滑迹象。仅在2013年一年，就有面积达25亿平方米的新建住宅入市，相当于2，500万套住宅流入市场。这个数字无疑是巨大的，相比之下，美国楼市在其鼎盛时期也只有200万套新增住宅余量。在中国大陆一度炙手可热的房产目前出现了全国范围的降温趋势。根据国家统计局的数据，在所调查的城市当中，新房价格跌幅最高达1.9%，其中北京的房价下跌0.7%，而上海则下降了0.9%。全部70个城市的现房价格也出现了0.5%至2.0%的回落。房价的颓势所带来的冲击持久而广泛，这迫使政府开始进行干预，以达到提振市场的目的。然而这些干预手段尚未出现任何成效，在最近一次的干预行动中，央行降低了首付要求，从之前的总房款六成调低至三成。看上去这确实是一项给力的政策，但市场却没有太多回暖的迹象。市场的放缓已经导致经济增长率跌至近5年来的最低水平，第三季度的GDP同比增幅只有7.3%。这是个不好的征兆，因为政府设定的季度增长目标为7.5%，比实际的增长率高0.2个百分点。

3.中国债券市场现首例违约近在眼前

1月初，在港交所挂牌上市的佳兆业集团[0.00%]控股有限公司(KaisaGroupHoldingsLtd.)预计将面临一宗国际债券的违约。该公司在深圳持有物业，虽然该公司初期财务状况良好，但一着不慎就走到了生死存亡的边缘。此前，佳兆业未能向其外国投资者支付5亿美元的债务利息。虽然目前仍处在30天的宽限期内，但如果到时候还拿不出钱支付利息，那么该公司就会自动变成技术性违约。外界都在紧张关注着中国市场，很多基金经理担忧该事件的影响会蔓延到其他行业。“短短四周内，佳兆业的运营几乎崩溃，这可能会导致投资者对该行业更加敏感。”信贷研究公司LucrorAnalytics亚洲主管查尔斯·麦克格瑞格(CharlesMacgregor)说道。最近的财务报告显示，截至六月份该公司尚有15亿美元的储备资金，财务状况表现良好，而如今形势急转直下，出乎所有人意料。从稳健到违约的迅速转变吓得债务持有人纷纷仓促抛售，贝莱德集团(BlackRockInc.)、富达投资集团(FidelityInvestment)、利安资金管理有限公司(LionGlobalInvestors)这三家外国投资者必然也会抛出所持债券。这显然是个危险信号，但还不足以证明整个房地产业开始崩盘。目前，大部分投资者还在小心翼翼地谨慎应对中国房地产市场的变化。

尽管看上去似岌岌可危，但仍有足够的证据显示，中国的情况与美国楼市泡沫的破灭并不一样。和美国市场不同，中国的银行支持证券并不出售，而是持有在银行的资产负债表上，所以有一些安全缓冲空间。此外，中国老百姓整体的家庭债务比例较低，因此可能不会出现那种最坏的情况。通过适当的监管，局面仍有望得到完全的控制。