一线城市地价结构性上涨 明后年房价或难降（2）

中原地产市场研究部统计数据显示：截至11月18日，北京、上海、广州、深圳，四城市的住宅土地成交全面创造历史纪录。不仅提前突破2013年创造的历史纪录。3037.9亿也是历史首次突破3000亿大关，全年将有望突破3500亿。

从所有土地看，一线城市截至目前已经成交总土地金额高达4519亿，全年也必然将突破2013年创造的5245亿的历史纪录。

从楼面价看，2014年截至11月18日，成交的188宗住宅土地平均楼面价高达11892元每平米，环比2013年的7571元每平米上涨高达57%。

中原地产首席分析师张大伟指出，地价上涨的原因是结构性的，主要是因为上半年冒出的地王太多了。

21世纪经济报道记者查询发现，今年截至目前，一线城市仅出让553幅土地，规划建筑面积为540万平方米；而2013年全年出让土地1056幅，规划建筑面积为964万平方米。

张大伟说，土地供应量在明显减少，房企又不敢在三四线拿地，一二线的竞争就更激烈了，从而导致楼面地价显著上涨。

城市之间分化加剧

11月2日，国土资源部发布了2014年前三季度的主要统计数据，就地价而言，截至三季度末，全国105个主要监测城市中，综合地价3458元/平方米，同比增长6.4%；商业地价6527元/平方米，同比增长6.1%，而今年上半年的同比增幅为7.5%，增长幅度收窄1.4个百分点；住宅地价5236元/平方米，同比增长7.0%，相较于今年上半年9.1%的增速，增速放缓2.1个百分点。整体来看，各类地价同比、环比增速均在持续放缓。

由以上数据来看，全国土地价格与一线城市土地价格形成了强烈反差。CRIC研究中心杨科伟认为，今年以来诸多二、三、四线城市库存压力凸显，房企为规避风险蜂拥至一线城市拿地，使得一线城市土地市场与商品房市场形成截然相反的两重天格局。

分化的市场中，一线城市及部分二线热点城市得益于需求旺盛、土地稀缺等优势，房企竞争者众多，溢价率逐步走高。北京、深圳、南京、厦门等多个城市高溢价地块频出，上海张江地块溢价率高达93%，深圳年度首幅拍卖地块溢价85%，厦门海沧区“孪生地块”分别溢价80%和66%。而三四线城市则多以底价成交甚至流拍。

从2014年1-10月份的土地出让金来看，一线城市中北京表现最为优异，前10个月的累积出让金达1781.44亿元，已逼近2013年1821.8亿元的年度纪录，若延续现今形势，预计今年或可突破2000亿元。

CRIC研究中心杨科伟认为，上海前10个月土地出让则表现较差，累积1054.24亿元，同比下降近4成，但预计年底前还将有数幅“重量级”地块陆续上市，全年土地出让金追平去年可期。

中房信集团数据显示，上半年，在47个三四线城市中，只有9个城市成交较去年同期有增长，绝大多数城市成交是较去年同期下跌的。其中，包头、肇庆、扬州等城市销售面积下滑超过四成，茂名和龙岩的成交跌幅更是在60%附近。这些城市的土地出让市场也是同样低迷的状态。