李嘉诚疑再抛售内地39亿楼盘 锁定回报率7.65%（2）

据了解，大都会项目总建筑面积为16.4万平方米，包括一个面积约9万平方米的购物商场、一幢面积超过5.4万平方米的甲级写字楼，以及一个拥有353个车位的停车场。

此次项目股权收购的交易价为39.1亿元，较大都会广场项目今年8月31日评估值41.04亿元有大约4.7%的折让。

实际上，汇贤产业信托的基金管理人汇贤房托背后的股东主要为中信证券、长江实业和ARAAssetManagementLimited，分别持股40%、30%和30%。

昨日，重庆渝闽资产管理公司董事总经理林海彬向《每日经济新闻》记者表示，“当前很多城市的商业地产陷入供过于求，开发商的资金流压力较大，这为国际资本抄底带来了机会，此项物业是被低估的优质资产，前几年的估值为50亿元。”

记者还注意到，上述交易更类似于一场涉及未来5年的对赌。汇贤产业信托的官网资料显示，交易双方已就重庆大都会项目未来5年的收益率有一个保底协议，要求该项目年均收益和租金收入总额不低于大约2.993亿元，否则须由卖方补齐差额，5年保底期内，保证额的最高上限为1亿元。

前述资料还透露，按照保底收益计算，重庆大都会项目每年可实现收益率为7.65%。

海外资本掘金西部商业

前不久，在港上市的REITs领汇资本与深圳万科达成了龙岗万科广场80%股权的意向收购协议。此外，前不久万科与凯雷的密切接触，双方拟共同成立商业物业资产运作平台。

“海外资本很看好中国市场。一线城市物业成熟度高，虽然他们想投资但不敢投，二、三线城市又不愿投，而1.5线城市或典型二线城市，比如成渝这两个城市未来3~5年都有很好的发展空间。”现负责复星集团旗下一家资产管理公司的资深专家杨松表示。

7月初，由渣打私募股权基金联手其他基金斥资超过1亿美元，参股龙湖地产重庆观音桥新壹街商业项目49%的股权。

对于海外资本布局西部商业，林海彬认为，不管是海外基金还是国内资本，大家的关注点基本一致：一是商业物业位置要好；二是物业建好后，建筑结构没有硬伤；三是物业项目能够招商成功并且顺利开业；四是租金回报率。

林海彬还补充说，资本还会关注到被投物业的产权性质及债权债务关系，尤其是资本介入后都希望物业项目能够重新招商，也就是有重新改造的空间。