楼市回暖尚需一年成共识 基本面背后的库存危机

央行9月30日发布的房贷新政，其效应已开始显现。

一线城市表现最为突出。中原地产数据显示，10月前26日，40个重点城市新建住宅成交面积较9月同期增长9%，其中一线城市表现最为突出，增幅达到23%。

二手房同样有回暖迹象。中原地产监测的21个大中城市二手住宅成交量逐周回升，上周较9月周平均增加约两成。其中一线城市表现更佳，上周成交量较9月周平均增加约三成。

但房地产行业的智囊们对前景并不乐观，包括有着先天性唱涨习惯的任志强。

回暖或难持续

中原地产机构注意到，虽然二手住宅市场成交量有回暖迹象，但相比去年10月份的成交量仍有很大幅度的缩减。10月前26天21个城市成交量较去年同期缩减约4成。六城市中原地产报价指数继续跌多涨少，仅有天津和成都指数环比上涨，其余城市指数均有不同程度下滑。“房贷新政”使得中原报价连续两周上涨之后，又迎来连续两周的下滑。这说明市场对房价转跌为升的信心不足。

经济学家李稻葵的判断是，与2008年那轮调整只持续几个月的时间不同，这一轮房地产调整恐怕需要两年甚至于更长的时间。李稻葵对于楼市趋势悲观的两大理由是：第一，城市人口对住房需求已经基本得到满足。人均住房面积34平米，89%的家庭都有自己的住房，超过10%的家庭有两套房甚至更多；第二，老百姓对于投资的兴趣点已经从房产转移到金融投资。

尽管任志强通过中国城镇化率所带来的巨大需求，推导出房地产市场仍有较大的市场增长空间，但他并不认为，此轮政策上的放松能够为房地产市场带来真正的利好。如果新的政策(指央行信贷放松)落实得不好，房地产市场未来可能是一个底部延长线，但再向下的可能性也不太大；如果落实得好，就会出现U型发展态势，即，逐渐开始回升。而且，这种可能存在的回升状态也将是非常缓慢，不是迅速的U形拉升。