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  • 央行房贷新政效果立竿见影 多地成交量回暖(2)

    房企平价走量

    央行9·30新政发布后一周内,绿城、绿地、恒大等房企传出节后涨价的内部文件,但绿地、恒大先后均予以否认。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,大部分城市没有房价上涨动力,上述传闻应是房企从营销的角度,营造涨价预期和市场氛围,引导市场向有利于销售的方向转向。

    从房价惯性看,目前房价下跌城市数量仍然是主流,大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。据中国指数研究院统计,9月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比增长-0.92%,连续5个月下跌,跌幅扩大0.33个百分点。

    从近期入市的新楼盘来看,定价以平稳为主。深圳的华润城、北京的中冶德贤公馆等,都采取了平价入市策略。

    万科有关人士认为,新政并不能扭转房价下降预期。去年房价上涨是过头了,市场一定要纠正。预判四季度会是继续降价的态势,甚至会有更多楼盘降价,房价下跌会更加明朗,降价的比例和范围会更宽,而且购房人会更加果断。

    “一部分开发商降价,一部分开发商观望,等市场回升”,刘渊认为,当前市场以上市公司为代表,年度销售计划有压力,价格策略比较灵活,会积极定价;而一些本地小开发企业,没有业绩压力,有些是项目公司运作,负债较少,不愿意降价。

    张宏伟认为,品牌开发商力拼“银十”与上市公司年报销售业绩的策略并不会改变,开发商会使出浑身解数在最后3个月最大限度跑量,扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此,对于第四季度的大中城市楼市来讲,要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情,房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象。

    “千万不要认为9·30之后就可以长期维稳甚至回暖,这只是一个销售窗口期而已,而不是转折点。”易居中国联席总裁丁祖昱表示,这个窗口期仅有2-4个月的时间,其中10-11月份肯定不错,12月和明年1月则很难说。

    丁祖昱表示,目前银行资金有限,年底银根将收紧。随着10月、11月房贷额增加,而MBS和长债还来不及发售,所以年末银根仍将短缺,这是此次楼市销售窗口期最大的制约。

    去库存仍是首位

    央行9·30房贷新政释放货币层面放松的信号,一定程度上有助于消除房地产市场下行风险。但多位业内人士指出,楼市库存依然处于高位,“去库存”是首要选择,楼市已进入存量房时代,房地产市场已进入供过于求的“新常态”。

    上海易居房地产研究院的数据显示,截至9月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米,环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%,尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长,且9月增幅又进一步扩大,库存压力巨大。

    张宏伟表示,库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数,比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等,房价年内仍然有下行压力。

    “从市场去化率看,万科重点关注的14个城市8月、9月去化率分别是0.68、0.71,9月市场销售低于新增可售,月度库存从1.41亿平方米上升至1.45亿平米。9月底库存去化月数11.6月,高于上月底的11.4月。”前述万科沟通会纪要显示,9月数据都不太乐观。

    刘渊认为,一线城市库存水平比较低,11-12个月库存去化水平,存量绝对值与历史高位持平,只要月销量增加,库存消化周期可以比较快回落。

    但二三线城市有15-20个月的库存周期,实际库存值远高于历史高位,且人口增长已经放缓,40个城市过去5年约有30个城市人口增长率平均只有5%,很多二三线城市新房发展活跃度已经达到了一线城市的水平。大多数二三线城市会有长时间的调整,短期内不会再有价格的上涨。

    这意味着,由于去库存压力巨大,房地产市场供求关系已经逆转,房地产投资、交易量及房价增速均将进入平缓的“新常态”。

    前住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示,房地产卖方市场供不应求已经全面地为买方市场供大于求取代,供大于求成为市场发展的常态。2013年房地产业量价齐升,购销两旺,是不正常的现象。

    德信资本董事长陈义枫认为,房地产行业正在进入存量时代,未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值,今后增量很难跨越,可是存量永远是增加的,并购因此成为永恒的主题。

    广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,过高的库存量,中心城市过高的地价,以及过高的房价和租售比失调的现实情况,迫使楼市将经历一个较长时期的调整期。这个调整期至少需要2-3年的时间。

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