央行新政启动房贷证券化 将撬动10万亿进楼市（3）

在美国，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

在中国，到目前为止，个人房屋贷款的余额已达10万亿左右，这是MBS潜在的存量资产。

在MBS业务中充当中介机构的券商和基金，似乎都对这项创新业务表示出了浓厚的兴趣。

一家正在与多家银行洽谈MBS业务的大型券商固定收益部负责人说，短期内受限于规模，作为发行人和受托人的券商可能并不能获得太多的收益，但长期来看，利润会可观。另外，参与这类业务，也为未来银证资产证券化合作积累宝贵经验。

“据不完全统计，2014年个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得4~5万亿的流动性。考虑到银行随之对个贷业务积极性的增加，个贷规模会大幅提升。”杭州一位房地产基金老总说。

“从发行人的角度，即便收取0.1%的通道费，那就是数十亿、甚至上百亿的收入。”上述房地产基金老总说，关键是看能否找到风险要求高、收益要求低的资金。

“各大银行都在稳步推进资产支持证券业务的发展。目前MBS主要在银行间发行，到明年应该会呈现较大的效果，此后随着利率市场化推进、投资者趋于多元化，有望增大整体市场规模。”中信证券一位知情人士称。

“MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。MBS的核心是，证券化后，资本将是全球化的。如果考虑到沪港通的推进，个人住房按揭贷款，将获得极低的资金成本。获得这些融资道后，银行只要稍稍让出0.5个点的利差，就可以把现在10万亿的贷款资产存量放大到20万亿甚至更多。”前述基金人士称。

现实骨感

某大型券商固定收益部负责人告诉本报，除交行外，数家国有大行都在制定MBS试点方案，其中建行和招行均有过类似的业务尝试，“今年7月，中国邮政储蓄银行发行了一款MBS，目前还有数单产品由银行上报管理层。”

“从国外的经验看，MBS在房地产市场扮演非常重要的角色，但是国内市场有大量短久期高收益的产品，MBS动辄10年以上的期限，和相对较低的收益率，如果没有像两房那样的投资者，很难做大规模”。一位四大会计师事务所人士表示。

经济观察报了解，国内数家大型券商均参与到交行MBS方案的制定工作中。其中一位券商人士透露，“实际上产品雏形已经完成，但由于这类产品期限设计一般在10~15年之间，利率相对偏低，销售前期沟通的效果尚不明显。”

浦发银行的报告还称，MBS的发展不会一蹴而就：第一，目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引力；第二，在整体金融机构的负债久期下降时，长久期的MBS资产寻找资金对接难度较大；第三，过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计。

兴业证券王涵认为，央行要推动资产证券化来稳定房地产市场，实际上有两条路径：一是央行通过贷款给国开行，而由国开行来购买商业银行的资产证券化产品，也就是中国版QE；另一种是居民端自愿购买资产证券化产品，从而银行得以腾出放贷额度发放更多按揭贷款。

浦发银行10月9日发布报告称认为，MBS未来或成为中国央行定向刺激的渠道。可能的运作模式是由国家开发银行来购买市场发行的MBS债券，并以此为抵押品，向中国央行申请PSL实现融资。“如果能金融机构自营，做成理财产品，这个前景还是相当大的，但关键看政策的支持力度。”上述四大人士说，“从负债规模和负债端久期、风险偏好来看，保险类资金、银行可能是比较合适的买家。”

王涵亦认为，要提升居民端购买资产证券化产品的意愿，一方面需要银行间利率的下降，带动理财利率下行；另一方面贷款利率不能下降太快，因为这将直接决定资产证券化产品的收益率。

除了买家难找之外，MBS本身可借鉴的经验尚少，使得该产品的大规模发行和交易亦存在障碍。

“由于MBS产品对资产包质量要求较高，抵押权批量变更手续较为复杂，对银行的基层单位而言，一是贡献出了优质的个贷资产，其二也大大增加了工作量，如果总行没有明确将该业务与考核挂钩，下面也没有很强的动力。”一位国有大行上海某支行零售业务负责人说。

上述人士说，“由于一笔房屋按揭贷款的还款时间可能在1~30年之间的任何一年，一旦出现提前还款，MBS的现金流则出现不确定性。再包括产品本身的定价机制等等问题，MBS大规模发行仍然需要长时间的实践经验。”