楼市信贷新政较为给力 涨价传闻风声四起（2）

新政显效仍需时间

从刺激需求的角度看，9月30日的信贷新政较为给力。央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上，提出“既不认房又不认贷”的标准。其力度被市场认为“超预期”。

北京中原指出，该项政策的力度“5倍于”放松限购，“救市”的信号意义十分明显。中金公司则认为，改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间，新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降，估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。

10月5日，央行又对四季度的信贷政策定调，提出“灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。

两项政策综合来看，总体基调明显利好楼市。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于央行已经对合理的自住型购房需求提出了信贷支持，随着各大商业银行对央行差别化信贷政策的进一步落实，对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说，四季度和春节前这段时间都将是不错的置业时机。

但值得注意的是，政策利好真正落实尚需时日。据中国证券报记者调查，按照央行新政，当前多数银行都已经推行最新的二套房认定标准。但对于贷款利率，大部分仍然维持在此前的执行标准，目前尚无实质性的优惠。

胡景晖认为，国庆楼市回升幅度仍然有限，这表明在未确定商业银行具体执行力度的情况下，市场已出现了较为明显的短期观望情绪。对于“房贷新政”利好效果尤其明显的二手房市场来说，短期观望的特征表现的更加显著。

他表示，由于“房贷新政”涉及的人群较广，不同城市也存在自身的市场特征，因此在各商业银行具体的执行情况落地之前，短期政策效果还难以显现。但他同时指出，在未来的几个月内，效果会逐步显现。

对于信贷政策执行的力度，央行发布的通知，明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行。多数分析人士指出，按照银行的决策周期，具体的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此，即便后期市场回暖，但由于前期大部分时间交易低迷，传统的“金九银十”还是会面临成色不足的窘境。

涨价传闻风声四起

信贷新政的出台，不仅会促进成交量回升，也可能使得房价重新“抬头”。近期，网传一份“绿城集团浙东区域公司文件”的资料显示，绿城集团要求浙东区域的各项目自10月8日开始，对手头产品价格进行梳理，根据城市及项目情况对价格进行5%-10%的上调，并于11月1日起全面执行。

经多方核实，记者证实了这份文件的真实性。尽管不排除此事有炒作之嫌，但多数业内人士仍认为，如果信贷新政力度够大，在个别供需关系紧张、房价下跌时间较长的区域，一些房地产项目涨价并不意外。除此之外，国庆长假期间，另有数家大型房企也传出即将做出价格调整的消息，但未得到证实。

“涨不涨价要看具体项目，但这个文件出来之后，继续降价的现象就会少很多了。”某上市房企负责人向中国证券报记者表示，信贷新政的出台，势必会对房地产企业的定价策略造成影响。

链家地产认为，按照新的认定标准，符合条件的二套房购房者，不仅首付可以降低，且利息成本相当于下降了40%。由于实际购房成本明显降低，房地产项目可以通过价格调整来弥补此前的利润损失。

截至目前，整体市场尚未出现明显涨价的项目。但分析人士认为，不排除未来房地产项目通过减少优惠、降低折扣力度等形式变相涨价。

中金公司的分析指出，由于当前大部分房企的资金状况并不充裕，且市场重心是去库存，因此主动做出涨价的房地产商不会太多，涨价行为不会演变成大范围事件。

来自国家统计局的数据显示，今年1-8月，房地产开发企业到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速连续8个月下降。去年同期，房企到位资金增速为28.9%。截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，最近两年来几乎翻倍。

张大伟也认为，10月将是信贷政策的落地执行月，后续的政策执行力度是影响市场的最关键因素。但整体看，市场继续下调的空间已被松绑的信贷政策“封死”。