南京全面取消住房限购 全国限购城市仅剩6个（2）

政府调控转向背后：南京楼市疲软压力大

“限购令”执行3年多来，南京楼市经历了戏剧般“跌宕起伏”。

2011年2月，被称为史上最严厉的调控——“限购令”正式落地南京，规定本地人限购2套房、外地人限购1套房且须提供1年社保和纳税证明，为火热的楼市浇了一盆冷水，南京也成为江苏省第一个出台限购的城市。

限购之初，效力明显，2011年的南京楼市成交量低迷。但从2012年2月开始，限购效力受假结婚、假离婚、假社保证明等“绕道”行为影响减弱，楼市逐渐回暖，成交量开始回暖，购房者对市场的预期也开始悄然转变，随后平均月成交量保持在6000套以上。

统计数据显示，2011年至2012年两年间，南京楼市成交量分别为37679套及72812套，其中，2011年的成交量同比2010年下跌23.6%，而2012年同比2011年则增长93%。

2013年的南京楼市，在“国五条”的刺激之下，继续保持火热的态势。当年7月份，其成交量创造了当年的新高，突破10000套，楼市库存量跌破3.5万套大关。

然而进入2014年，受限贷步步紧缩加之“不动产登记”加速推进等因素影响，南京楼市同全国其他大中型城市一样，开始呈现疲软态势，库存开始上升，降价风复现。

国家统计局数据显示，南京房价6月、7月、8月连续三个月下跌：6月，南京房价结束24个月的连续上涨，当月南京新建商品住宅价格环比下跌0.6%，市场迎来拐点；7月房价环比下跌1.1%；8月跌幅进一步扩大至1.3%。

与此同时，南京商品房库存已经逼近历史高位。截至9月21日，南京市商品房可售房源为51200套，如果按照南京市8月份5900套的新房成交量，在不考虑新增房源的情况下，南京市消化掉目前的库存量也需要近9个月时间。

此外，南京楼市新房上市量极度缩水。据365地产家居网统计，9、10月份南京将有63家楼盘1.09万套房源上市，但9月仅有10家楼盘开盘，其中只有3家楼盘的销售率超七成，绝大多数楼盘入市后销售业绩惨淡，有的销售率甚至不足两成。

在土地方面，据相关统计，南京2014年前6个月共出让土地59幅，其中57幅成交，2幅流拍，成交总面积达320.64万平方米。但值得注意的是，57幅地中，仅18幅地以溢价拍出，其余均以底价出让。

正是这样的“疲软”，让解除限购的呼声愈来愈高，也让地方政府调控之手有了转向。

熟悉南京当地的房地产专家评价称，南京之所以现在选择放开限购，是因为南京楼市目前的库存积压严重，而且也已经对南京的土地出让和财政收入造成较大影响。即便是在政策层面，此前已经有超过杭州等超过8成的执行限购政策的城市放开限购，南京在政策上制约上压力也比较小。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，虽然今年上半年土地出让金和去年同期基本持平，但多卖了100万平方米的土地，实际上土地的价格低了不少，而且底价成交的越来越多。8月底成交的四幅地块就有3幅是底价成交，南京是城市负债比例最严重的省会城市，国土部门压力非常大。财政收入更不理想，去年最高峰时房地产业对财政收入增加值贡献超过60%，今年上半年只有30%，7月份更是下滑到20%。再继续下去，不仅财政收入受影响，房地产关联行业和就业非常多，南京经济将出现失速的情况，此时取消限购具备正当性与合理性。

“南京楼市价格持续下跌，目前来看这种下跌趋势短期内并不会停止，并且楼市库存已经突破5万套，属于严重的供大于求，所以限购在南京已经丧失了控制房价的作用，取消限购也是必然。”房地产行业专家张建初表示。

中原地产市场总监张大伟指出，土地财政的存在使得各地在楼市降温的情况下，救市的政策出台愈加频繁，力度越来越大。在经济降速的情况下，房地产是地方政府能够想到的最容易提振经济的办法，从目前各地房地产的降温情况看，预计后期起码还会有多个省份发布救市方案。

6月26日，呼和浩特成为首个限购松绑城市。南京解除限购令之后，目前46个限购城市中只剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市还“纹丝未动”。业内人士指出，所有城市放松限购是大势所趋。