一套房值多少钱:一线城市建筑成本每平不超2000

房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素,其中房价自身的贡献度最大,达到70%;其次是销竣比对房价的影响,再就是地价,两者加起来对房价波动的贡献达到近30%,但地价的贡献不足10%

一套房究竟值多少钱

一套房子究竟该值多少钱?

如果是场拍卖,且无底价,第一个出价的人举出1元的牌子也可以;如果是个农民工,会盘算下这房子在农村建要花多少钱;如果是个中介,会把户型、区域说得天花乱坠再估出个高价;如果是个土豪,眼睛眨也不眨,就把支票砸过来了……

可见,不同的个体,经济基础不一样,角色不一样,处在不同的情境中,都会报出不同的价格。最终,众多的买卖双方围绕供需讨价还价,形成一个市场,最终形成一个基准价格。

房子本只是钢筋水泥加砖头,但在市场经济中,房子并不只是房子。价格很容易形成,但房子到底是如何定价的呢?第一财经日报《财商》认为,回答此问题,必须从房地产的属性这一源头出发。

房地产区别于一般物品,具备两重属性,即商品属性和资产属性。其中,商品属性还可以再细分,一是自然属性,即房子用来住,体现出使用价值;二是社会属性,即房子可以买卖和出租,体现为价值。

商品属性之一:成本定价是个梦

倘若按马克思的劳动价值论来给房地产定价,那么“天下寒士”将“俱欢颜”了。

因为劳动价值论要旨是凝结在物品中的劳动,价值围绕使用价值。简化为成本定价,也就是房价以钢筋水泥加砖头的价格来计算。

但这样的话,即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本最高也不超过2000元/平方米,而且这些年来增幅并不明显,至于中西部就更低了。当然还有建房子的土地,好比生产面包的面粉。

不过,即便算上地价、开发费用等,开发商合理的利润率,房价也不会高到哪里去,房地产就不会成为一个主要的社会矛盾了。

但作为一种人类生活必需品,商品住宅的价格真的可以超出成本很多倍,像奢侈品一样吗?显然不是,除非稀有的北京四合院、上海市区的民国别墅

商品属性之二:提折旧就是书呆子

如果用现代经济学的供求关系来给房地产定价,就会发现供不应求之时,房价就会上涨,供过于求之时,房价就会下跌。

现实中,商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价,譬如2014年3月末,杭州为了托市,当地房地产主管部门竟然修改了房屋的库存数量,从11万套减少到7万套。

只是,理论毕竟只是理论,现实中还要更复杂,每一套房子都有大小、户型差异,而商品住宅的开发售卖周期较长,很难像教科书上一般商品那样迅速出清。因而供需关系只是决定房价的一个重要要素,但不是最重要的。

也有人会用租金回报率来测算房价,但实际上这有点类似鸡和蛋的关系,上海商品住宅一般租金回报在1%~2%,假如合理值在5%~8%,又怎么能说是作为分子的租金低了,还是作为分母的房价高了呢?

此外,既然是商品,房屋作为固定资产,那么房价估算是要计算折旧的,但在现实中,提折旧势必要被笑话为书呆子。

所以,用商品属性来分析房价还是有些苍白的。