未来三年房价上涨受限 地王将面临巨大入市难度

2015年全国房地产销售数据是7.3万亿，而今年上半年就已经达到4.9万亿，难怪恒大将全年销售预期提高了50%，到3000亿元。房地产的火爆显然是“稳增长”与“供给侧改革”平衡的结果，当“风景这边独好”时各路资金大举涌入房地产业就不足为奇了。

但需要警惕的是，房地产企业手中大约1.5万亿资金犹如高悬的“堰塞湖”，为其疏导出合理的归宿是下一步需要考量的重点。对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，或未来三年房价上涨不超过100%，“地王”都将面临巨大的入市难度，对房地产企业带来的资金压力将不可忽视。

本轮市场的大幅升温，正使得一年前还深陷泥潭的房地产业，迅速转危为安。

数据显示，今年1-7月，全国房地产企业到位资金增速为15.3%，继续处于高位。自3月以来，房地产企业到位资金增速一直快于房地产开发投资增速，且两者之间的差距不断拉大。这说明，企业的资金状况愈加良好。

从宏观背景来看，利率偏低、房地产市场向好、实体经济不振等因素，正在催生一场新的资本流动大潮，房地产业已成为这一趋势的受益者。

有分析认为，鉴于经济形势很难在短期内逆转，加之房地产市场也呈现出升温势头，预计短期内房企的资金状况会继续改善。但这并不意味着企业将彻底得到救赎，高价地的扎堆出现，以及新增贷款持续进入楼市，正在警示市场风险的存在。政策层面的控制，则有可能使这些风险在明后年集中显现。

从负债泥潭到持币待购

在刚刚发布的房企半年报中，资金层面的改善成为一个重要特征。在低利率的货币环境下，很多企业将现金余额作为一项指标而独立发布。

其中，截至今年6月底，融创手中的现金超过400亿元，较去年底增长近半。同期，虽然经历了对中信部分地产业务的收购，中海的资金流仍然超过了1000亿元。号称要冲击3000亿销售规模的恒大，则声称手中的现金超过2100亿元。

根据统计局的数据，今年1-6月份，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%。尽管低于今年4月和5月，但这一增速仍然创下2014年来的最高值。而去年同期，企业到位资金增速仅为0.1%，且去年3-5月，上述指标增速为负。

也就是说，仅仅一年多之间，房企就从负债泥潭中走出，并过渡到“持币待购”的阶段。

其中，今年1月挂牌上市的融信中国，就成功借助国内房地产的回暖和资本市场的便利，将净资产负债率调整至90%，比去年同期下降63.6个百分点。

从分项数据中，能够清晰地看出这种变化的原因。今年上半年，定金及预收款同比增长34.1%，个人按揭贷款增长57.0%，这两项指标占房企资金来源的比重为44.3%。而去年同期，这两个指标的增速分别为-0.9%和10.0%，占总体资金来源的比重为36.1%。这也说明，销售回款仍然是房企最主要的资金渠道。

与此同时，利用外资的增速，从去年上半年的-3.9%，进一步降至-63.2%。这被看做是企业通过国内发债的形式，大幅替换美元债的结果。

这一结果正体现了宽松的货币环境。上海易居研究院智库研究总监严跃进向记者表示，资金便宜也是一个很重要的特点，部分房企发行3年期及以上的公司债，利率成本可以控制在4%以下的水平。

值得注意的是，由于实体经济不振，其他资金流入房地产业，也成为近期资本流动的重要特点。

据记者了解，除在二级市场举牌房企股票外，保险资金介入拿地和项目操作阶段的行为，在东部城市普遍存在。从年中开始，一些保险公司甚至独立拿地。在福建、浙江等省份，很多制造业资金转而炒房，或者以入股的方式介入项目开发，同样是今年以来常见的现象。