优化二手房指导价政策释放出哪些信号

近日，有消息称“北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消”，这一消息引起了广泛关注。但实际情况是，北京市海淀区房管局工作人员明确表示，并非完全取消，而是采取动态调整的方式，售房者可以按照市场价格对外展示房源信息。

二手房指导价，也被称为二手房交易参考价，最初公布这一数据的目的是为了抑制投机炒作，维护市场稳定。在2021年，深圳、西安等多个城市都实施了二手房指导价政策。各地的政策细则不尽相同，但大多数城市都将指导价作为贷款和评估的依据，以引导市场进行理性交易。例如，如果实际成交价格高于指导价评估的部分，购房者需要自行筹集这一差额并与首付一同支付，从而降低了购房者的杠杆率。

然而，北京海淀区的二手房指导价政策与其他城市有所不同。在2021年初，该区的热门学区房出现了价格在一夜之间涨了20万元甚至30万元的现象。为了应对这一情况，北京市海淀区房地产经纪协会发布了一项规定，规定如果房价超出指导价1%，中介将不被允许挂牌，也不能通过中介进行交易，否则中介的营业执照将被吊销。

这一政策的初衷是明确的，即抑制学区房市场的过热，防止房主和中介机构故意抬高挂牌价格，扰乱市场交易秩序。尽管如此，根据了解，海淀区试点的二手房交易指导价政策并未要求银行将指导价作为贷款的依据。从市场表现来看，该政策确实起到了维护市场稳定的作用，一些溢价过高的学区房价格逐渐回归理性。

然而，更重要的是，随着“教育资源均等化”政策的推出，以及二手房市场环境与两年前相比发生了较大变化，学区房市场热度已经明显下降。此时，对部分二手房指导价相关限制政策进行调整，实际上是向市场传递了积极信号。

一方面，29个小区的房源可以展示真实的价格信息，提高了房源的流动性，有利于北京的二手房市场稳步回升。另一方面，这种“动态调整”并不意味着完全取消政策，仍然防止炒作重新兴起。就目前而言，学区房投资交易占比大幅下降，因此调整指导价相关限制政策是根据市场需求和情况因地制宜的做法，有助于保持市场的平稳和健康发展。

事实上，自2022年6月底以来，一些城市如西安已暂停发布指导价，成都、广州、东莞等城市也放松了相关政策。统计数据显示，全国15个推行二手房指导价政策的城市中，多地已取消了这一政策。这样做有三大好处：

首先，进一步满足了购房者的合理住房需求。取消或放松二手房指导价后，实际交易和银行贷款基本不会受到指导价的影响，购房者能够以更低的首付款进入市场，满足刚性需求和改善性需求，有助于激活之前无法入市的需求。

其次，有助于促进一二手房的联动交易。如果二手房指导价不再作为中介机构挂牌和银行贷款的依据，将有助于增加挂牌房源的数量，提高二手房的流动性。再加上“认房不用认贷”等一系列政策的利好，将释放更多的置换需求入市，强化一二手房市场的联动性。

最后，持续增强市场的稳定预期。自中共中央政治局提出“保交楼”政策以来，一系列稳定市场和预期的政策纷纷出台。最近，“认房不用认贷”、取消限购和限售等政策相继发布，楼市的企稳回升预期明显增强。适时取消二手房指导价，改善买卖双方的预期，是对市场稳定的再度加强，有助于修复购房者的置业信心。

需要明确的是，一二手房市场的流动性对于一线城市和重点二线城市的楼市交易至关重要。在市场火热时，二手房指导价可以发挥降温的作用，而在市场转冷时，适时调整政策可以帮助稳定市场预期。相信以二手房指导价作为“锚点”，不断进行动态调整，将有助于房地产市场的稳定回升。