房贷利率或继续上升 北京连续几次调整房贷利率

最近,北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,青岛等二、三线城市也在跟进。甚至有媒体报道称“全国已有20家银行停贷”。根据有关监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,同比去年5月份的4.45%,上升6.29%,环比上月也有所上涨。在笔者看来,未来我国的房贷利率或继续上升。

房贷利率调整
房贷利率调整

以北京为例,最近连续经历了几次利率调整,目前首套房贷利率已经调整至基准水平。首先,在当前资金面趋紧的情况下,房贷利率上涨是利率市场化的反应。在今年的政府工作报告中,我国提出了要实行更加中性的货币政策,同时,外汇占款也持续减少。

3月份,央行也全面上调了公开市场逆回购中标利率及MLF操作利率,在货币趋紧比较明显的情况下,我国仍然存在大量对房贷的需求,因此房贷利率上涨正是利率市场化的反应。今年一季度,随着房地产调控措施带来的效果不断减弱,房地产价格再度抬头。

2017年3月,全国70个大中城市住宅中,新建住宅与二手住宅分别有62个与54个环比上涨。北京3月住宅均价同比上涨超48%,其他重点城市如南京、福州、武汉、济南等同比上涨超过 30%。为此,政府紧急出台了一系列政策以抑制过快上涨的房价,4月份全国大部分城市房市降温效果明显,然而与之矛盾的是地产商拿地热情不减。

中原地产研究中心数据显示,从2017年1月1日至5月10日,全国拿地最多的前25大房企,拿地总金额逾5599.1亿(只计算招拍挂部分,不考虑权益分配),同比上涨103%。由此来看,在放松监管后房价反弹不是小概率。这也迫使政府不得不采取了更加严厉的限购措施,导致最近几个月商品房交易量大幅下跌。

但是,我们也必须看到,由于我国的投资品种稀缺,人们对新商品房的需求部分转移到了二手房领域,导致绝大多数城市的二手房住宅价格均有显著上涨。其次,房贷利率的上涨,可以有效降低资产泡沫,控制房地产风险。与其他行业不同,房地产行业的金融化程度高,与之相关的金融衍生品发展迅速。

就银行业来说,截至2017年一季度末,银行业对房地产的信用敞口约为29.8万亿元。不过,银行对房地产的总信贷敞口可能要远大于直接贷款。例如,许多地方政府融资平台和企业贷款以土地和房地产作为抵押物,这构成了对房地产的间接敞口。

除此之外,银行还可能持有房地产开发商与建设公司发行的企业债券,通过非标等其他方式流入房地产的“影子信贷”也构成了对房地产的间接敞口。根据央行的数据,2017年一季度末,人民币房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,其中,一季度增加1.7万亿元,同比多增1970亿元,占同期各项贷款增量的40.4%。

我国的房贷余额和增量都仍然保持快速增长,不可否认,这其中存在大量的非理性投资需求和资产泡沫,提高房贷利率,将有利于控制其增长速度,从而降低房地产风险发生的概率。另外,房贷利率上涨也与近期金融去杠杆、防范金融风险的大环境息息相关。

中国金融体系起步较晚,在20世纪90年代金融体系才初步完善,货币市场和资本市场建设开始从无到有,并逐渐发展起来。随着经济下行压力增大,金融风险开始逐步显现,过热的房地产行业及相关不良贷款、互联网金融和影子银行引发的乱象等问题,对整个金融系统的流动性造成极大压力。

金融去杠杆就是防范金融风险的“牛鼻子“,只有金融业的杠杆率降下来,降低银行的资产负债表扩张速度,才能放慢融资规模增长,降低经济整体的杠杆率。随着金融去杠杆的推进,市场上出现了流动性紧张、资金价格上涨的状况。

房地产市场作为对金融政策极度敏感的行业,必然会引发房贷利率的上涨。我国正处于金融去杠杆的关键时期,抑制资产泡沫的上涨也是放金融风险的重要领域,因此资金趋紧的状况短期内难于改变,这也直接导致未来的房贷利率保持上涨趋势。