彻底封堵“炒房客” 让买房真正回归居住

2017年的房地产调控注定要写入历史。在2011年以来的限购、限贷、限价的基础上，调控又祭出了一个杀手锏：限售，主要内容是要求个人获得不动产证两年后方可再卖，以及新建商住房限制卖给个人。

从厦门、北京再到杭州、广州，限售手段有蔓延的趋势。包括深圳、上海等在内的热点城市，都感受到了悬于头顶的达摩克利斯之剑。

在很多房地产业内人士看来，限售的出现，颠覆了过去房地产调控的逻辑，提高了房产交易的时间成本，调控开始从交易环节向持有环节转向。

这一手段的目的还包括，彻底封堵“炒房客”，让买房真正回归居住。

此外，导致2015年以来房价大涨的关键因素——房地产信贷也在收紧。除实际执行中的首付比例从严收紧、按揭利率上行、认房又认贷外，宏观货币和信贷政策也正在发生微妙的变化。

双重高压之下，热点城市房地产市场成交下行立竿见影。万科总裁郁亮指出，当前的调控很有必要进行，而在市场调整之下，房地产价格的单边上涨已经结束。

引导购房者以自住为动机

自3月17日开始的新一轮楼市调控浪潮愈演愈烈，中原地产统计显示，截至目前，全国已有超过40个城市出台了房地产调控政策。

除了以往的限购、限贷、限价，具有新意的调控手段也出现了。其中最具风向标的是北京、厦门，以及广州，均出现了住宅、商住限售。

以糅合了厦门和北京两地政策的广州为例，3月30日，广州调控再次加码，广州家庭新买住房后房产证需满2年，才能转让。法人新买住房证满3年，才能转让；住房赠与，满2年后才能再买房。有购房资格，才能接受赠与。

“对于投资客来说，拿到房产证开始持有两年才能卖，意味着持有成本大大提高，短期转手套现不可能了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，广州新政首次提出了限售，这是第五个提及限售的城市。

并且，广州限售是最全面的，从各种角度堵住投资投机资金，抑制炒房客。包括增城、从化限制外地人买房，也是为了抑制外地投资投机。他预计，广州楼市各类房产短期套现机会变窄，这有利于引导购房者以自住为动机。

此外，广州也跟随北京的步伐，加入商业办公类房产的限售行列，公寓不能销售给个人。

对此，深圳资深房地产研究人士徐枫指出，一些城市的商业物业供应量超过有效需求，库存积压多，“商改住”在某种程度上能够去库存；而且没有能力在商品住宅市场买房的人，也可以通过商改住解决住房需求，这补充了保障房和租赁市场功能。

但她续称，商业物业本身就是用来投资的，而不是用来住的，现在广州、北京等城市限制商住流通，或许是房地产市场泡沫严重的重要信号，预示着房地产市场调整的来临。

由于北京的政策一向具有风向标意义，3月29日，住建部公开表态，北京的房地产调控经验值得各地认真学习。

不少购房人担心，其他城市很可能跟随展开一轮全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平最近刚买了一套50年产权的商住公寓，她说自己就是买来投资收租金的，很担心杭州也会对此进行限制。

然而狂风暴雨已经到来。严跃进认为，限售叠加升级版限购、限贷、限价，将在所在城市产生立竿见影的效果。

广州中原地产项目部总经理黄韬判断，住宅限售新政出台后，市场肯定会量价齐跌。这次政策叠加上次的限购收紧，再加上打击双合同、规范市场秩序，会对市场的氛围、需求造成全面限制。预计成交会大跌50%，全年价格微跌5%-10%。

北京中原地产数据显示，北京商办限购的政策将直接影响起码60万套物业，过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限售或企业购买。商住物业的价格下跌将是大概率事件。

购房降杠杆：预计今年房贷下降三成

中原地产首席分析师张大伟认为，严厉的调控风暴之外，核心依然要看信贷的变化。

当前，受国际环境影响，中国货币和信贷政策正在调整中。

“货币政策宽松时，很可能会导致通货膨胀，在金融市场或者房地产市场导致某些资产泡沫。”在3月26日举行的博鳌亚洲论坛分论坛上，中国人民银行行长周小川如是说。

周小川认为，全球货币在多年的量化宽松之后，当前已经到了周期的尾部；全球很多国家已经放弃了流动性，虽然货币政策制定当局已经开始紧缩政策，但这仍是一个渐进的过程。

在更早前的两会记者会上，周小川表态称，中国货币政策总体来说还是稳健中性。

在商业银行的层面，21世纪经济报道的调查显示，近期热点城市的商业银行房贷利率，已悄然上行。

汇丰银行本是房贷利率最优惠的银行之一。但其广州分行一业务员告诉记者，“之前银行首套房贷款利率是8.2折，去年最低达到8折，但现在全面升到8.5折，未来听说还会继续升高。”

而广州其他银行如邮储、光大等首套房贷利率也已陆续上调至最低9折。南京、太原等城市，则从原先基准利率打8.5折、9折上浮到9.5折，有的甚至开始执行基准利率，即不再给优惠。

对于购房人来说，买房成本最多的是首付，而热点城市基本都已经认房又认贷了。目前，一线城市的首套房首付已普遍升至3成，二套房首付则升至6-8成，买房杠杆率大大降低。

这一状况还在向二、三线城市蔓延。贵阳、南通等城市也纷纷调整首付比例，目前上述两市的第二套住房公积金贷款首付比例已上升到30%、40%。

申万宏源报告称，2017年个人房贷在新增贷款的占比预计会降至30%，相比2016年平均水平约为45%。若假设2017年新增贷款与去年基本持平，预计今年个人按揭贷款总额将下降约33%至3.79万亿元，相比2016年时为5.68万亿元。

对于开发商来说，2014年下半年以来的廉价融资盛宴也早已结束，融资渠道收窄。2017年前两月；房地产开发商可用资金同比增长7%，其中自筹资金（占总资金的30%）同比大幅下滑17%，主要原因在于监管层自2016年第四季度以来，实际暂停了房企于境内发行公司债。

需求高点已过，供给仍在高位

中国楼市历来受政策影响极大，尤其2008年以来，受货币和信贷的影响最大，此轮从2014年开始的上涨，更与货币政策密切相关，与此前叠加人口红利、经济发展红利有明显不同，因而也最缺乏根基。

万科总裁郁亮指出，虽然目前小城镇的人口还在向大城市流动，非都市圈人口还在向都市圈流动，但因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化，就发生在2015年。

徐枫表示，2015年年末，以深圳为代表的一线城市房价已使购买者难以承担，整个楼市走向自我调整阶段；大多数买家以透支的方式，通过许多融资渠道集资买房，支撑起总体交易量，但现在多方面的政策围堵正在加速楼市下行。

“深圳目前就处于量价齐跌的状态”，她预测，2017年深圳市一、二手楼的成交量合计将下跌10%，如以6万/平作为基点的话，而这一轮的周期将持续到2018年。

持类似观点的还有全国房地产商会主席顾云昌，他对21世纪经济报道称，2017年楼市总体情况肯定不如2016年，特别是在一二线城市，今年下半年会处于平稳或下行的周期中。中原地产认为，随着政策、信贷全面收紧，加之政策持续打补丁，以北京为代表的一线城市改善需求被抑制，北京、成都、厦门等城市成交量已经出现了明显下降，这些城市将进入低迷调整期，不排除在这些城市，将出现明显的房价下跌。

但顾云昌同时指出，目前城市大分化、市场差异化明显。认房又认贷只在一线城市与二线热点城市，而其他大多数城市依然在去库存当中。

徐枫表示，从全国来看，房地产市场市场冷热不均，并不是全国都进入下行周期，有些城市虽然房价高，但并未透支当地支付能力，房产的自有化率高，如惠州、温州、杭州、昆明等。

深圳中原地产研究中心经理王飞也认为，目前全国正处于结构性调整周期中，一、二线城市要严控风险，谨防过热，抑制投资投机行为，但三四线还是要引导合理去库存。

郁亮认为，短期内，货币供应、流动性、房贷政策对房价有很大的影响。但长期来看，房价必然由供求关系决定。全国楼市供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。