华平房地产投资演变：从地产开发延伸到房产新兴领域

创新与跨界，是房地产行业发展不可避免的阶段。日前，由易居克而瑞和36氪联合主办的第一届地新引力创新峰会上，易居企业集团CEO丁祖昱解释了这两年，中国房企积极进入各个创新领域的主客观原因：“以前，房地产企业都对这些新领域的探索并不主动，特别是那些规模超过千亿，利润超过百亿的房地产企业，毕竟涉足长租公寓、医养健康不能带来同等的利润。”

新的利润增长点是吸引资本进入的立身之本，以全球私募投资界最老GP之一的美国华平投资集团(简称“华平”)为例，该公司从1994年第一次进入中国，2005年开始投资中国房地产行业，12年投资版图，折射出中国房地产的发展创新路径。

“房地产领域每年的市场环境和格局都在变化。”美国华平投资集团董事总经理吴凯盈认为，“创新并不代表一定是颠覆传统行业。”她表示，在企业拓展到新规模时，可以从融资渠道和商业模式上进行再创新。

12年房地产投资路径

吴凯盈指出，华平相对其他海外基金都要早进入中国。华平的关注点，早已从VC或杠杆收购跳脱，专注于创新型企业与房地产行业新的发展空间。

2005年，华平正式开始在房地产领域的投资。吴凯盈指出，国内住宅市场从2005年开始呈现井喷式发展，彼时华平投资最多的就是传统房企。合作模式也比较简单：充当投资人角色，让房企有资本跑马圈地，然后获取提成。

2007年之后，房企在香港上市融资趋势明显，华平也开始挖掘更多新兴的投资机会。比如存量市场改造。

2006年，快捷酒店开始兴起，华平抓住机会，对7天酒店进行投资，从一开始投资其7家酒店，到陆续投资逾千家酒店；华平从2010年开始成为魔方公寓的战略股东，一直跟投了几轮。

由于7天酒店、魔方公寓属于传统地产开发之外的领域。吴凯盈透露，7天酒店是一个晚上一单生意的模式，魔方是长租公寓，从如何把产品标准化、如何拓展项目、找合适的融资等方面，这些都从对7天酒店的投资过程中学会相关技巧，运用到对魔方公寓的投资中。

零售商业在过去十年也有很大变化，除了与如华润等地产开发商有项目合作外，华平在2009年左右开始投资专业运营公司，与红星美凯龙展开多次合作，且自身运营着一家批发市场。

吴凯盈坦陈中国的地产市场变化非常迅速。她回忆道，最开始投资购物商场时，认为这在中国是严重供不应求的领域，但当投资建完第二个商场时，已经供应过剩了。

2010年，华平开始与中国金茂(原方兴地产)合作，投资高端办公及酒店物业。相比海外，办公物业在中国的业态相对单一，一开始只是办公楼。此后才发展到如今的联合办公、总部基地等。

此后，华平开始与上海凯龙瑞合作。后者专注于园区收购和管理，目前该公司已经进入资产管理和资产运营、资金运营角色。吴凯盈非常看好这一趋势。

不过她指出，在美国，开发商、持有方和运营方各有分工，在中国则全是一家企业在运作。“我们认为在中国将来可能会有角色进一步细化的趋势，所以在资产管理和资金管理上也有布局。”

实际上，与凯龙瑞的合作，华平是通过投资东久中国达成，东久中国成立3年左右，专注产业园区运营，华平借此切入工业地产板块。

关注地产新兴领域

可以说，华平在中国房地产市场的投资演变，反映了房地产领域创新与融资趋势的变化。“我们认为市场变化会带来新机会，在各行各业我们密切关注了很多新兴商业模式。”吴凯盈说，在投融资创新上，如果找不到合适的平台投资，华平就自己创办一个新平台，比如创办易商红木物流仓储。

据吴凯盈介绍，此前华平投资了不少电商企业，这些公司的共同问题是物流配套。从房地产角度出发，华平才决定通过自建仓库，以控制成本，但不进行仓库买卖。因为华平更看重企业的持续性。此外，在成立第2-3年开始借用第三方资本拓展业务规模，且主要是境外更追求稳健的养老基金和股权基金，借此在中国快速扩张。据介绍目前该公司管理的规模约有65亿美元。

吴凯盈还透露，华平认为中国地产板块的数据中心领域，是地产板块中最难、最专业、壁垒特别高的业务，这在中国才刚刚起步且供需关系较有吸引力。

吴凯盈给出的第三个案例是合并盛煦地产、翌成创意。前者是重资产模式，后者则负责输出管理，帮业主改装老物业。原因在于“轻重结合模式是可以利益最大化的”。

正如丁祖昱所言，房企细分市场或区域市场的增量空间将越来越小。城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓这些地产行业延伸的机会点，包括地产产业链中的前后期环节，如物业管理、装修，以及金融、医疗健康、教育都成为房企愿意参与的轻资产领域。

根据吴凯盈的描述，华平投资跟随房地产业的发展，在中国实现了不少有趣、高收益的投资。虽然相关延伸领域大多数还处于探索孵化阶段，但必然成为房企触碰规模“天花板”后的新增长点。“开发商”这个称呼或许已经不能准确概括中国房企涉足的范畴。