海南楼市多轮大起大落 躲霾成去库存动力之一

海南楼市因其度假投资属性而经历多轮大起大落。2010年前后，国际旅游岛政策刚确定带来的概念式疯狂暴涨曾导致海南旅游地产投资过热和粗放式开发项目野蛮生长。但随后，随着宏观经济走弱、房地产调控、以及产品供需结构性失衡下，在2011-2015年间，海南房地产市场遭遇了连续5年下跌。

2016年上半年，海南楼市开始出现回暖迹象。

最新数据统计显示，2016年1-11月，海南省房地产开发投资继续保持平稳增长，房屋销售面积仍保持高速增长，新开工面积增速由负转正，待售面积增速由正转负，去库存效果明显。

21世纪经济报道记者统计发现，包括融创、绿地、恒大、万达、富力等在内，仍在2016年加码海南投资。其中，融创是在2015年8月首次以收购方式布局海南。

一位海南开发商告诉21世纪经济报道记者，与以前海南购房客户主要以投资客户为主不同的是，海南当前购房需求绝大部分属于度假需求。主要来自北京等地区。其中，躲霾也是不少购房者购房驱动之一。

海南楼市回暖？

海南楼市因其多轮大起大落而在地产江湖上充满了故事。1990年代间，潘石屹、冯仑、易小迪等人的第一桶金也来自于此。

自2010年前后，国际旅游岛政策再度遭到当地开发商爆炒。但随后，市场开始急转直下。公开数据显示，2012年，海南楼市整体滑落至10140元一平方米，此后4年内，成交均价在1.1万元一平方米左右。

截至2015年底，来自海南建设厅的数据则显示，海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于全国平均水平。2016年2月23日，海南也发布了《关于加强房地产市场调控的通知》（下称《通知》），着力化解房地产库存。

海南楼市的明显回暖出现在今年上半年。海南建设厅数据显示，今年来，全省房屋销售面积增速均保持40%以上良好态势。1-11月，全省房屋销售面积1309.35万平方米，增长44.6%，增幅比上年同期提升40.2个百分点，比上月回落4.8个百分点；销售额1290.98亿元，增长51.2%，增幅比上年同期提升46.7个百分点，比上月回落1.7个百分点。

根据中国指数研究院对三亚的统计显示，2016年11月，三亚商品住宅价格为19886元/平米，环比上涨5.64%，同比上涨14.20%。成交26.60万平米，环比增长77.72%，同比增长328.41%

海南锦诚咨询创始人、董事长王路认为，“2016年对于海南而言，是历史以来的大年，全省前11个月已经达到了逼近1700万的网签备案面积。在中国的一线以外的市场中，海南基本上已经是排头兵。具体来看，海南的几个大区域的增长量也很大。海南整体的市场容量在迅速放大，一方面来自于全国大市场的好转，另外是基础设施配套的成熟。”

王路认为，海南市场回暖与国内整体市场的全面复苏有很大关系。“海南除了海口约百分之六七十是本地居民购买外，其他的市县基本都是来自岛外的客户购买，所以，一二线市场的增量也带动了岛内的市场。”

躲霾成购房动力

王路透露，除海口外，海南其他的17个市县，大概一年90%是来自岛外客户。

值得注意的是，一位海南开发商告诉21世纪经济报道记者，与以往不同的是，由于正处去库存阶段，海南目前购房需求主要是度假，投机性投资因素已经很少。不少北方的客户出于躲霾和过冬的原因而购房。

三亚市房地产协会秘书长刘树国回忆到，“海南房地产经历了三个主要的阶段。第一个阶段是建省初期到1992年的阶段，这是初始阶段。这个阶段出现了很多不规范的开发；1992年之后，国家实行宏观调控，因此出现大量投资回流。第二个阶段是1992一2002年大概10年时间，这个阶段处于调整阶段，清理不良资产，处理半拉子工程。第三阶段则是恢复增长阶段。从2002年开始，到现在，这段时间是恢复增长阶段，尤其是国际旅游岛之后，大型的国内知名企业都进入海南。”

12月15日，融创中国在海南三亚正式宣布，融创中国品牌正式落地海南，并将长期深耕海南东线市场。

融创中国执行总裁路鹏透露，海南东线旅游市场主导地位明显。“从数据上也可以清晰的看到，2015年海南东线，包括三亚和海口，接待过夜的游客人次达到3726万，远远高于西线和中线。这说明东线是海南最主要的旅游市场，而且持续火热，2016年上半年，海南东线房地产投资639.03亿元，占到全省房地产投资的78.9%。东线房地产投资集中，房地产市场更加成熟，更有潜力。”

融创方面认为，在海南的产品升级变革中，房地产投资正在由短线投资向长线投资转变，旅游地产开发也在由候鸟式的短居到长居的休闲度假生活转变。

王路在接受21世纪经济报道记者采访时表示，海南购房需求目前主要是增持需求（买了备着），比如储备养老，自己储备给父母孩子使用；比如气候的驱动。与以往不同的是，现在基本上是自住为导向的投资客为主，但这个投资与之前国际旅游岛时期的投机性投资不同。

21世纪经济报道记者发现，由于北方雾霾严重，不少海南开发商将躲霾作为去库存宣传的重点。一份统计称，每年冬季约有超40万的北方“候鸟老人”来海南度假。冬季舒适的气温和新鲜的空气让他们享受夕阳之乐。他们会一直待到来年开春，等到在三四月份，集中离开海南回到故乡。这期间海南岛的商业机会呈现井喷，等到来年又回落到了淡季。

王路认为，随着消费者投资方向改变，一二线城市的调控加上一二线城市陷入严重污染状态。对于海南而言，会有这样一个风口期或者说是板块轮动，因此未来海南会有一个平稳向上的发展过程。