恒大取代万科成行业龙头 资产急剧膨胀负债八千亿
2016年不论是资本市场还是房地产市场，最耀眼的一颗明星，恒大可谓是当之无愧。恒大去年动用39.39亿元购入险企新大东方50%股权，成立恒大人寿。正是这家新收购的险企让恒大在今年的资本市场得以叱咤风云，疯狂买买买，卖卖卖。赚足市场眼球，而这家实力雄厚的顶级企业的万亿资产背后的重要支撑又是什么？
恒大取代万科成行业龙头
恒大前十个月的销售额已达3167.1亿元，同比增长104.9%，提前超额完成全年3000亿元的销售目标。至此，恒大已经超越万科成为中国乃至全球第一大房企。万科连续坐了8年销售冠军宝座的位置很可能在今年被恒大取而代之。
万科执行总裁王文金虽然在年中业绩发布会现场公开表示不跟别人争第一。但从近几个月万科的销售数据可以看得出来，让出“宇宙第一房企”的万科并不甘心，私底下仍在努力赶超，与恒大销售额逐月缩小。
恒大在2016年的半年报中曾自豪地向外披露，7月份单月销售金额达到人民币430.1亿元，一举刷新行业单月销售额历史记录。
根据港交所披露规则，7月份的销售数据是无需在中报中向外披露的。而恒大却在半年报显眼位置做了重点批示，无非是让外界知道他们又创造了一个新的历史记录。
9月份恒大再次以单月475.2亿元的合同销售金额刷新了7月份的历史记录。可谓是月月创新高。
但这项短命历史记录仅保持了一个月。十月份万科就以489.9亿元的月销售额创下了新的记录，当月超出恒大128.6亿元。今年1-10月份的累计销售金额与位居第一的恒大仅有48.2亿元的差距。
在你追我赶的路上，两家企业的销售额差距也在步步缩小。但从恒大频频的收购动作来看，万科很难追得上。
恒大土地储备丰富，资产近万亿
恒大是如何一步步超越万科成为宇宙第一房企的呢？
恒大的惯用战术就是通过收购其他公司获得项目和土地，或者是在资本市场购入其他房地产公司的股份间接扩大土地储备量，类似的有廊坊发展、深深房、嘉凯城等多个房企。就在11月份，恒大还收购了中渝置地直接全资子公司妙领及全资公司四川中渝的西安中渝。国际城项目，总代价5.55亿元。
土地储备对于房企的重要性好比子弹之于枪，恒大目前可谓是弹药充足。
截止到2016年6月份，恒大的土地储备远在万科之上，恒大拥有土地储备18600万平方米，而万科的土地储备量仅有恒大的五分之一，3582万平方米。
根据恒大的一贯作风，收购的项目、手中握有的土地，经过简单包装、疯狂造势以后，迅速就会推向市场，立马变现，实现现金流的快速流转。
恒大年报显示，2014年恒大总资产为4740亿元，现金为595亿元。但是到了2015年年底，恒大总资产上升了59.6%，达到7570.4亿元，而手头的现金上升了175.7%，达到1640.2亿元，较2014年增加超过1000亿元。2016年年中，恒大总资产已飙升到9999.15亿元，较2015年年底增长32.08%，不到两年的时间就实现资产翻番。恒大已成为房地产界航母级的公司。
半年报披露过后，恒大手握2120亿元现金流成为恒大对外炫富展示实力的窗口，充沛的现金流让同行望尘莫及。即便退居老二的万科账面上也仅有718亿元的现金。如果再加上未使用的银行授信额度1260.1亿元，恒大可使用货币资金高达3380.1亿元。
正是背后有雄厚的现金流支撑，让恒大实现了动辄数百亿的收购，储备天量土地。
疯狂举债，做大资产
这是不是就说明恒大真的就像账面上看到的那么风光亮丽，现金流充裕、资产庞大？伴随着资产的急剧膨胀，恒大的负债自然也是高得吓人。
2015年年报显示，恒大负债总额有6148.93亿元，其中非流动负债1582.12亿元，流动负债4566.81亿元，资产负债率高达81.22%(对于房企来讲，70%被定性为负债率警戒线，而恒大的资产负债率远在警戒线之上)。今年年中，恒大负债总额在去年的基础之上猛增至8178.67亿元，半年时间，负债就增长2029.74亿元，资产负债率81.79%。可见恒大万亿的资产有八千亿都是负债，资产的猛增多依赖于负债的增加。
当然负债并不等价于借款，它还包含了预收客户垫款、延期所得税负债、即期所得税等多项。但高企的资产负债率也表明恒大面临着沉重的债务负担。
截止到2016年6月份，恒大借款总额3812.61亿元，仅上半年新增贷款就有1842.88亿元，其资本负债比率达到38.13%，其中1年以内的短期借款1728亿元，占借款总额的45.3%，1至2年借款891亿元，2至5年借款1069亿元，5年以上的借款125亿元，在所有借款类型中是最短的，占比只有3.3%。
一个企业短期借款占比越大，偿债压力也就越大，而恒大一年内将要偿还1728亿元的债务，如果恒大全年销售额是4000亿元(当然凭借恒大的猛劲儿，可能比我假设的这个数值还要高)，仅偿还债务一项就占了公司总销售额度的43%。
居高不下的短期贷款说明恒大长期贷款融资渠道受限，在市场上的信贷融资地位并不高，远没有其名气那么大。如果一个企业长期贷款相较容易，谁愿意对短期贷款如此依赖。
融资成本高
既然有这么高的债务，利息自然也是少不了的，恒大现金流量表显示仅上半年就支付利息135.49亿元，比去年同期高出56.7亿元。每天平均下来，要还的利息就有七千四百多万人民币。而随着下一个会计年度债务的密集到期，恒大还款压力会越来越大。当然这对于一向很豪的恒大来讲，这点钱并不算什么。
恒大虽位居全国房企之首，但银行并没有给予特殊优待，8.5%的融资成本甚至比一般的房企都要高，去年甚至高达10%，而像万科、金地等大型房企融资成本普遍不高于5.5%。
更致命的是恒大除了向国内大肆举债之外，还借了一屁股的美元、港币外债，其中美元债务对应的人民币币值有732.5亿元，港币有295.97亿元，而上半年港币、美元兑人民币都是升值的，仅汇率波动造成的损失就有15.7亿元人民币。
虽然恒大有以美元、港币计价的资产，但与外债相比，尚不到三分之一，依然弥补不了外汇损失的窟窿。
沉重的债务负担(135.49亿元)、再加上庞大的广告及推广开支(50.12亿元，2015年全年仅有26.05亿元)，恒大净利润与去年相比可谓参照腰斩，只有71.27亿元，比去年同期的132.9亿元下降46.36%，房地产核心业务利润104.9亿元，同比增长19.1%。而股东可享有的利润更少，只有20亿元。
恒大半年报自八月底披露之后就遭到市场用脚投票，股价持续下跌，与之前的强势上涨形成鲜明对比。
不仅投资人包括权威的国际评级机构穆迪、标普纷纷下调恒大评级，而评级机构下调的缘由就是恒大财务杠杆过高，控制有限。