资本抢滩上海国企混改华润的上海“算盘”

业内人士认为，*ST中企此次重组示范意义重大。上海近年来国资改革步伐加快，陆家嘴、光明集团等先后进入内部重组阶段，不排除它们后续也会效仿*ST中企重组模式。上海国资改革正进入加速通道。

11月23日晚间，*ST中企（600675.SH）重组预案出炉，包括两部分内容：*ST中企拟以发行股份及支付现金的方式购买控股股东上海地产集团持有的中星集团100%股权，初步交易价格为约185.22亿元；同时向华润商业、平安不动产、平安磐海汇富、中远海运资产、合享投资及金投基金非公开发行股份募资不超过95亿元。

沪上国资相关人士评价称，相比绿地此前先重组再引入机构投资者，*ST中企抛出的重组预案既引入机构投资者，也将上海地产集团最后的重要资产——中星地产注入，如此一揽子方案一次性解决所有核心问题，堪称一步到位。“这表明，上海国资改革进入加速通道”。

多家券商、第三方机构观点与上述人士接近，认为*ST中企此次重组示范意义重大。上海近年来国资改革步伐加快，陆家嘴（600663.SH）、光明集团等先后进入内部重组阶段，不排除它们后续也会效仿*ST中企重组模式。

另一名在国资系统工作多年人士则分析指出，绿地控股（600606.SH）此前是借壳上市，此次进入的华润商业是华润置地（01109.HK）全资子公司，自身就是上市公司，直接收购重组即可。这也是*ST中企能抛出如此预案的主要原因。

上海国资改革提速

上海地产集团旗下有两个房地产上市平台公司，一为中华企业，一为金丰投资。绿地控股借壳金丰投资上市之后，中华企业也于今年6月24日发布拟筹划重大资产重组公告，重组预案内容一直受到外界高度关注。

上实城开原董事会主席、钜派投资集团联席董事长兼CEO倪建达指出，国资改革进入了一个深水区。*ST中企作为上海最老牌的地产上市公司之一，很多资本对其流露出兴趣。而*ST中企原先的股东受到制度规范性方面的限制，选择收购对象方面为了规避市场风险，对收购方有很多具体要求，华润作为央企，非常符合风控要求，成为了比较适合的收购方。

在倪建达看来，上海的国资资产都非常规矩，坏账不多，属于较“干净”的壳，吸引资本关注理所当然。事实上，亏损一直是*ST中企的一大难题。不过在重组预案披露之前，*ST中企三季报显示公司已扭亏为盈：前三季度实现营业收入101.75亿元，同比增长366.15%；归属于上市公司股东的净利润2.99亿元。

预案显示，此次公司拟以每股5.23元价格非公开发行约18.16亿股，总共募资不超过95亿元。其中，华润将认购13.99亿股，认购价款总额为73.15亿元。本次交易中，*ST中企拟以发行股份及支付现金的方式购买上海地产集团持有的完成集团内业务整合后的中星集团100%股权，初步交易价格为约185.22亿元。

倪建达指出，一旦预案被通过，华润完成资产重组之后，会把部分商业资产注入*ST中企，一方面让其完全市场化，另一方面，*ST中企改头换面，摆脱亏损风险。预案可谓一举两得。

显而易见的是，重组可以补充上市平台的土地储备与项目储备，另一方面上海地产集团通过本次交易也成功地避免其他下属公司未来与上市公司的潜在同业竞争，*ST中企将成为上海地产集团旗下市场化房地产开发和综合服务平台，进一步履行了集团关于减少同业竞争相关承诺。

海通证券分析师涂力磊指出，近期华鑫、*ST中企陆续公告国改预案，预案针对性强，力度大，将对后期其他国资改革起到带动和示范。

华润的上海“算盘”

在*ST中企的新股东名单中，华润商业的进入颇具意味。华润商业为香港上市公司华润置地全资子公司，本次交易完成后将持有中华企业20.9%的股权，一跃成为上市公司第二大股东。华润集团相关人士对21世纪经济报道记者透露，上海是华润置地继深圳之后最为重要的战略布局之地。

“*ST中企即将获得的200万平方米土地储备，以华润的交易对价匡算，楼面价不到4000元/平方米。”上述业内人士认为，对于华润而言，战略上是对的，这笔交易商业对价可以说很“划算”。

此前*ST中企管理层流动性较大，比如2016年前后，一名高管跳槽去了宝龙，另一名高管转到体制内另一家公司——申江集团。这也在某种程度上加速了*ST中企改革。倪建达指出，国资改革后期的工作也非常关键，例如管理层需要重建团队激励机制，引进市场人才等等。

此外，倪建达认为，华润置地这一招棋子可以说把握了一个好时机：内房股在港股PE向来较低，而A股则不然。华润通过收购重组获得一个A股上市公司平台，对其今后在内地的布局大有裨益。11月24日港股收盘之后，华润置地市盈率仅为7，而*ST中企为23.64。事实上，华润对于上海的战略布局早已有迹可循。

招商局原董事长傅育宁接任华润董事长之后，万科股权之争彼时也变得更为扑朔迷离。今年华润在房地产的战略野心有所显示，全年业绩超越千亿并不难。根据易居研究院的数据显示，截至今年11月23日，华润豪掷333亿元拿地24幅。

年内华润已完成区域合并，华润置地执行董事吴向东手下猛将李欣出任华东大区总经理。据华润集团内部人士透露，李欣作风务实，乃实干之才。此番收购重组*ST中企之后，华润置地华东大区获益最大。

据披露，中星集团拥有广泛分布的优质物业，且由于获取时间较早，成本均较低。所以，通过本次交易，上市公司将获得上海地产集团绝大多数市场化项目，总土地储备约200万平方米，分布于6个城市，包括位于上海市核心区域的地理位置优越、市场前景良好的项目。

资产注入完成后，意味着上海地产集团城市二级开发业务也将全部注入上市公司平台，而根据大股东城市更新平台的定位，后期资产成熟（包括黄浦江沿岸开发的申江两岸开发等资产）仍有持续注入预期。当然，上述预案尚需通过董事会、股东会、国资委审核，好戏才刚刚开场。