房地产成交量降温 信贷仍将是风向标（2）

亚豪机构市场总监郭毅认为，此轮调控是自2011年之后最严厉，波及范围最广的一次房地产收紧调控。而与2011年“一刀切”模式不同，此轮调控更着重于分城施策。

比如，从购房资格来看，除一线城市仍延续限购政策外，南京、苏州等地也较严格，其中南京规定本市单身人士限购一套住房，且二套房认房又认贷，这一举措甚至严过2011年。另外珠海、东莞等城市的限购政策当中，对本地户籍多对第三套房做出面积限制，而对于非本市户籍购买第二套房的连续缴税限制也多仅为一年。

郭毅认为，当前全国不同城市中楼市表现仍分化较大，一二线城市出现过热现象，部分三四线城市仍然面临较大去库存压力，过热城市的“热度”也不尽相同，因此此轮房地产集中调控也可称为结构性调控。从调控初步成果来看，进入10月，多数调控城市成交量出现明显环比下滑，一线和部分热点二线城市房价过快上涨势头得到明显遏制，房价走势趋稳。

张大伟认为，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显分化，部分城市涨幅过快还会出台限购政策。他预计，未来房地产调控政策更多将会升级到一城一策、一城多策。

但郭毅表示，此轮房价的快速上涨很大程度上属于“货币现象”，而首付比例的提高则着眼于“去杠杆化”。首付比重普遍大幅提升使大量原计划购房群体出现资金短缺现象，因此购房计划不得不延后甚至搁置；需求的大范围受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

而时至年底，各商业银行普遍面临信贷额度不足现象，放贷周期拉长，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将普遍进入低迷周期。受成交量影响，成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。

不过从长期来看，成交量价的走势很大程度上仍受货币政策影响，信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。