投资渠道匮乏资金涌向房地产 楼市“金九银十”存变数（2）

无独有偶，在深圳工作的小杜，近来也开始筹钱准备在东莞市松山湖附近购置一套房产。小杜坦言：“我目前的工资确实无法负担深圳的房价。很多外地人都在深圳买房，甚至还有香港人来投资。现在只能先买周边城市的房子作为投资，等将来房价涨了再置换深圳的房子。”小杜的同事甚至还打算投资武汉、西安等二线城市的楼市。

易居研究院的报告显示，今年5月至7月份市场交易呈现逐月下降态势，但8月开始出现反弹。另外，相比2010年至2015年同期，今年8月份市场成交是近年最好的水平。

“由于近期部分二线城市存在政策调整的可能，因此购房者在入市方面依然不敢懈怠。”严跃进认为，从资金上看，虽然挤压资产泡沫是商业银行需配合的内容，但不排除“金九银十”阶段商业银行部分信贷部门会放水，用以抢占优质房贷客户。

从价格方面看，随着楼市进入“金九银十”的传统旺季，市场供需两端将持续上行。以北京为例，9月3日在通州、房山和大兴开盘的三个项目，去化率均达到了100%。

但上海中原地产市场分析师卢文曦表示，此前销售是以透支后续购买力为代价的，尤其是上海，淡季不淡，因此“金九成色”不足的可能性较大。

中原地产研究报告指出，9月逐步进入传统的成交旺季，也是近几年政策发布的窗口期，鉴于当前市场的不确定性，近期部分房企纷纷加快了项目入市节奏。近六周中原地产监测的19个城市推售总套数均超过1万套，8月最后一周达到1.5万套。但推盘认购率有所波动，后市或面临前期成交透支所带来的销售压力。

加强预期管理

随着一线城市和热点二线城市调控政策出台预期强烈，更多地区的楼市也可能传递出资源稀缺的信号。东兴证券分析师郑闵钢表示，这或令政策意图打折扣，不能达到平抑地价和房价的目的。当前市场与政策博弈的力度正在不断加强。

中国指数研究院报告表示，展望未来，在热点城市楼市持续高烧的情况下，房地产调控力度将进一步加大。同时，随着市场传导效应不断显现，未来或有更多城市加入政策收紧行列。

在此背景下，部分购房者可能加快购房，以规避后续政策收紧风险。换言之，在政策没有真正落地时，各类恐慌性购房的做法难以避免，反而会使部分城市成交量上升。刘策表示，有些城市甚至越是出台相关调控政策，房价越是上涨，打乱了市场的自身节奏。

业内人士认为，房价调控和房价上涨是两个现象。如果没有调控，有可能房价涨幅会更大。一些大城市房价上涨压力比较大，调控效应可能会被削弱；有些城市经过调控后，会有所降温和规范。在一定程度上来说，调控仍然是有效果的。

住建部在贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》实施方案中表示，将完善房地产宏观调控。根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进，使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。“相关部门不应出台助涨房价的措施，否则会加大投机性需求。”刘策认为。

严跃进表示，后续相关部门可考虑建立一个预警机制，预测接下来房价的上涨趋势，对此有所准备。目前，多数地区是房价上涨过快过猛后才出手调控，仍然比较滞后。应动态监测市场潜在风险，至少提前四个月至六个月来进行预判管控。