一线楼市已成投资场 一天诞生三宗地王（2）

一线楼市已成投资场

作为今年上海内环内推出的首幅住宅地块，中兴社区地块其实在多年前已经“毛地出让”，名为“鸿临园旧改项目”，但当时的开发商由于无力承担巨额拆迁款，最后才由政府接盘。

公告显示，此次出让的中兴社区地块总出让面积31034.1平方米，建筑面积109754平方米，容积率3.54。虽是商住地块，但根据规划，住宅比例可达到90%。和其他中心城区宅地一样，该地出让条件较为严苛：中小套型住宅建筑面积不得低于80%，合计79022.9平方米以上(这对于其打造高档住宅而言不能不说是一大限制)；另需持有100%的商业物业；配建保障性住房比例在5%以上等。

不过，考虑到上海内环内新房资源稀缺，以及难以避免的高昂土地成本，即便是中小套型房源，未来出现惊人的单价也并不意外。何况对于开发商来说，还有20%的建筑空间来打造大户型的高档房源。

实际上，原闸北区内环以内是近年来上海豪宅市场的新兴区域，区域内有苏河湾华侨城、绿洲雅宾利花园、新湖青蓝国际等高端楼盘在售，其均价无一低于7万元/平方米。

至于拍出双料地王对上海乃至一线城市的房价有什么影响，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，影响不大。他告诉记者，上海房价的上涨在市场预期内，并不会因为“地王”出现而导致房价飞速上涨。一线城市的楼市已经逐渐转变为投资场，这背后折射的其实是货币现象。在国家提出抑制泡沫的背景下，未来房价的走势一定会受到货币政策的制约。

资深房地产专家薛建雄指出，如今的土地市场已经严重过热，特别是一线城市和热点二线城市，土地市场已经远远超过了应有的投资价值。企业拿了高价地之后，财务成本会变得很高。但是，许多金融公司愿意在房企背后担任金主角色，而房企可以借此扩大营业规模和资产规模，一旦资产规模大了之后，房企的融资能力会更强。

房产去库存前景堪忧

值得一提的是，央行8月12日公布的数据显示，7月人民币新增贷款4636亿元，同比少增1.01万亿元。分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，占当月新增人民币贷款的98.68%。其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。由于住户中长期贷款中绝大部分是房贷，因此多数市场分析人士认为，房贷构成了7月新增人民币贷款的主力。

这背后反映的其实是市场正在遭遇“资产配置荒”问题。自去年下半年以来，市场出现了资产配置荒，也就是在市场流动性充裕情况下缺少优质投资项目，且这一现象一直在延续。

中国工商银行城市金融研究所专家藏波指出，新增贷款流向房地产投资，将形成两个抑制“去库存”的桎梏：一是推高了房地产交易价格；二是导致了“去库存”的结构性扭曲。在“资产配置荒”背景下的信贷大增，虽然有利于短期“去库存”，但会在长期积攒新的“库存”。投入的信贷资金可能会在未来形成大量不良贷款，这理该引起监管部门的高度关注。

对于地王频出的现象，经济学家向松祚也表示，这说明中国房地产市场不够健康，目前北、上、深均价已经接近5万元/平方米，购置100平方米房产需耗资500万元，超过当地高薪阶层年收入的10倍，房价收入比过高。

“现在是没买到地纠结3天，买到地纠结5年。”旭辉控股董事兼主席林中认为，未来5年，北上广深房价难以覆盖现在的地价，近来在这些城市买地要想有钱赚，压力不小。