房企融资渠道或将大幅收窄 高杠杆资金风险显现

2016年楼市的爆发性开局超出了所有人的预想，同时，在房企非理性的推动下，土地市场再度创造了历史。究其原因，便是利好政策下带来的预期影响，以及货币流动性持续宽松影响下带来的低廉融资成本给予了支持空间。

对此，业内人士指出，上半年货币流动性持续宽松，但整体市场缺乏可投优质资产，以至大规模的资金借道进入房地产市场，地产行业成为吸收流动性的重要载体。在此背景下，房企获得了大量资金，负债率大幅提高。而在去资产泡沫的宏观导向下，房企融资渠道或将大幅收窄，房企资金链面临紧缩，高杠杆下的资金风险将显现。

资金追捧房企融资规模飙升

2016年宽松的货币政策，给房地产市场带来了一片生机，成交市场持续活跃，库存明显下行。在此背景下，重点房企补库存意愿增强，催生大量融资诉求，在供需两旺中，多方资金进入房地产市场。

WIND资讯数据显示，截至8月1日，2016年房地产业发债816只，发债总额7588.12亿元，是除金融业外发债最多的行业，较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%。其中，仅7月发债支数就达125只。

在发债规模飙升的同时，银行贷款规模也大幅增加。2016年上半年，上市房企银行贷款规模较去年同期大幅增长158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份较去年均有较大增幅。其中，房地产开发资金来源中，个人按揭贷款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月连续同比增幅为负。

在信托业务方面，数据显示，2016年上半年，房地产信托成立342只，信托规模731亿元，相比2015年同期，成立数量下降15.78%，但规模小幅上升5.39%。

对此，广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，商品房成交市场持续活跃，开发商在重点区域补库存意愿较强，配合资金成本端处于历史低位的状况，房企对于融资需求逐步走强。同时，上半年货币政策持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，导致大规模的低成本资金借道资产管理公司、基金公司等进入房地产市场，使房地产行业成为吸收流动性的重要载体。

在活跃的融资活动下，房企再度扩大自己的融资形式。据乐加栋介绍，仅2016年单月，其他债权融资规模达307.06亿元，同比大幅增长512%，创下2014年以来单月债权融资规模新高。其中，碧桂园向境内合格投资者发行本金额为48亿元和14.11亿元的购房尾款应收账款资产支持证券，募集资金主要用于集团日常营运。此外，首开股份董事会通过注册发行资产支持票据的议案，拟非公开发行金额不超过12亿元、期限不超过10年的资产支持票据。

负债豪赌土地市场成交活跃

值得一提的是，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜负债累累去豪赌房地产的明天。如日前拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地。这意味着，在短短一个月内，景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近其2015年总营业收入57.66亿元的69%。然而，景瑞地产的营业利润在2015年已进入亏损状态，负债率高达83.59%。