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  • 资金持续流向房地产 多家开发商疯抢浦东金地

    7月27日,两个多小时、23家房企、超500轮竞拍,上海浦东这块相当于20个足球场大的纯宅地——浦东祝桥G-10地块被金地集团(600383.SH,简称金地)以88亿元收入囊中。

    资金持续流向房地产
    资金持续流向房地产

    23家房企包括仁恒、保利、建发、大名城、招商等众多知名开发商。几乎所有在唐镇附近有项目的房企都参与了。

    这块地位于祝桥镇核心地段,祝桥作为第一批自贸区这一点本身就是一种标签,而作为大飞机的制造基地在产业上也较为高端。上海中原地产市场分析师卢文曦认为,亚洲最大都市型航空城支撑了此次地王的产生。上海链家数据显示,2012-2016年祝桥的房价每年以17%左右上涨,2016年祝桥的住宅均价为2.5343万元/平方米。

    一名业内人士分析,房企不惧拿地王的心理其实是可体会到的。首先,上海是大部分已经进驻的房企都看好的市场,都想在这里分一杯羹;其次,房企去年下半年以来受销售行情影响,去化情况出乎意料地好,导致库存几乎与销售接近,土地储备颇显短缺势头,补仓是必然之举。

    但他又指出,尽管金地拿地有底气,但最终销售如何不得而知,2015年其在上海拿下的宅地就达4幅,总建筑面积40.2万平方米,在短时间内扩展明显。

    如果集中开发,资金压力很大,2016年第一季度集团存货达818.7亿,比去年第四季度、第三季度都有所提高,如果遇到市场或融资问题很容易使其陷入困局之中,毕竟在市场好的2015年才实现突破600亿元的销售额,未来市场如何还要看政策如何调整,房价持续攀升总会引发政府的调控,一旦遇到政策风险又会陷入僵局之中。

    房企土地储备告急?

    “补仓”心态以融创最为明显。来自中原地产研究中心的数据显示,融创目前存货有498.7亿元,2015年销售金额704.1亿元,销售周期只有0.71。很显然,融创目前必须进入开发-拿地-开发阶段才能让产业链得以续存。

    而市场中与融创情况接近的企业不少,比如龙湖、金地、保利等等。融创最近频频出现在多个土拍现场,彰显了房企钱多、土地储备告急的现状。

    而融创去年以来在市场上不断兼并收购,也彰显了其资金实力。据2016年中期数据显示,今年上半年融创合约销售591亿。据知情人士透露,其中上海区域销售150亿,上海单个城市就将近100亿。

    营收的增长催生了房企继续积极拿地的需求。上海中原市场研究部资深经理龚敏分析指出,金地敢于拿地王主要原因有两点:其一是金地2015年实现销售额618亿元,2015年前11个月,金地累计获取项目总地价241.2亿元(按100%权益计算),拿地金额/销售金额比重46%,投资力度较强,获取项目总建面355.6万平方米,略小于同期销售面积386.1万平米,呈现出良好的补库存节奏。

    实际上,如果剔除保障房、公建部分及自持部分,金地祝桥地王楼面地价更是高达41572元/平方米。金地集团华东区域地产公司副总经理陈喆接受21世纪经济报道记者采访时指出,其实应该是3.3万/平方米。4.1万/平这样的说法是把15%的自持资产算作0价值了。但这部分物业的价值特别大,作为长租公寓、短租公寓、持有型酒店等等未来给金地带来巨大价值。

    唐镇区域目前二手房7万多元/平方米,因此不少业内人士认为,能否顺利回款,最终还是取决于房企的产品打造能力,以及内部运营挖掘利润的能力。

    据了解,金地目前正在申请金地·天地云墅的国家专利产品。而陈喆透露,金地将会在这块地上打造全新产品系,至于是否天地云墅并没有给出最终答案。“金地华东致力于新的自营业务的开拓,包括长租公寓、短租公寓、写字楼、酒店、产业园,祝桥将是我们的一块成果输出基地。”

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