二线陆续产生“地王” 背后有上市房企资金做推手

截至5月15日，包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城，2016年共有110幅土地陆续产生了地王，它们在“高单价、高总价、高溢价率”的“三高”指标中，至少符合其中一条。而细察这些地王背后的资金推手，记者发现，上市房企是最主要的地王制造者。

半年不到，已经诞生110个地王，2016年的“地王潮”来得比往年更快、更猛。

继年初一二线城市一轮房价暴涨之后，楼市之火不出意料地烧到了土地市场。5月18日，保利地产以54.5亿元总价一举夺得上海周浦住宅用地，溢价率近300%，创下上海外环外土地楼板价5.5万元/平方米的新纪录；5月19日，远离上海市区的崇明长兴岛，两幅住宅地块被泰禾集团以47亿元总价、1.5万元/平方米的楼板价摘得。

与往年地王主要集中出现在三、四季度不同，今年的“地王潮”来得特别早，也异常凶猛。自3月份各地市陆续公布土地出让计划后，随着热点城市打开供应，4月、5月土地市场即呈现地王井喷、高烧不退的现象，在那些市场需求旺盛、库存低位的二线城市，更是屡创地王纪录。

记者整理发现，截至5月15日，包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城，2016年共有110幅土地陆续产生了地王，它们在“高单价、高总价、高溢价率”的“三高”指标中，至少符合其中一条。而细察这些地王背后的资金推手，记者发现，上市房企是最主要的地王制造者，其中不仅有融创这种一贯的激进派，连万科、绿地、招商等一向以稳健见长的A股龙头房企，也在今年频频制造地王。

疯狂之后是迷茫。动辄超过100%甚至400%的溢价率令人咋舌，一掷千金的背后，除了上市房企钱袋充盈、融资顺畅的底气，也不乏土地供应“僧多粥少”之无奈。

二线城市地王井喷

今年已注定成为历史上地王最多的年份。

克而瑞房地产研究中心数据统计显示，截至5月15日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的共计21个重点城市，今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达110幅，而在上一个“地王年”2013年，全年也不过拍出60幅地王。

由于一季度各地土地供应计划尚未公布，加上春节影响，土地市场供应寥寥。时至4月，随着各地供应开闸，土地市场逐渐升温，4月已有24块土地溢价率超过100%，诞生了12幅总价地王；到了5月，在苏州、南京、合肥等二线城市带动下，土地市场热度更高，半个月即诞生了8块单价地王，有地块溢价率甚至达到400%的惊人幅度。

地王井喷之年，必然伴随着地价的快速上升，这一点在今年表现得尤为明显。不仅单价地王价格飙升，如葛洲坝南京地王、融创泗泾地王的楼板价均已超过周边项目在售价；就连资金沉淀量大、开发周期长的总价地王也多为高溢价成交，“面粉贵过面包”成为常态。

克而瑞数据显示，4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106%，绝大多数地块溢价率都超过80%。其中又以南京最多，入榜地块多达6幅，地区热度可见一斑。以上周南京新晋单价地王为例，葛洲坝以110%溢价率竞得河西中部G14地块，折合楼板价为4.5万元/平方米，时隔4月之后再度刷新南京地王纪录。而4.5万元/平方米的楼板价，也超过目前河西所有项目的在售均价。

细数4月份以来“三高”地块分布，49个地块分布在14座城市，其中40幅位于二线城市，尤以苏州、南京、合肥、杭州四市最为集中，分别有13幅、9幅、7幅和5幅，区位上的“二八”现象颇为显著。而一线城市共拍出7幅“三高”地块，少于二线城市。究其原因，除了因近期政策面收紧之外，更重要的是因为供应量的减少。4月份以来，一线城市一共只出让了12幅经营性用地。