廊坊限购细则关键点：北三县网签是否对接北京

经济观察报通过多渠道独家获悉：三河、大厂、香河和固安四地县级政府正在积极沟通，探索建立楼市发展联动机制，力求限购细则稳妥，这是细则出台的关键点。

目前商讨限购细则拥有两种方向：方向一是限购局限于县内，跨县不限购，最多只允许在燕郊、固安、大厂和香河各购买1套房；方向二是认购又认贷，即只要有贷款记录，首付比例提高到60%。

经济观察报调查获悉：因四地限购是全国难度系数最高的限购政策，并且网签系统存在升级需求，四地房管部门启动“熔断机制”，关闭房地产网签系统，95%开发商亦关闭售楼处。

具体在限购政策上，外地购房者是三河、大厂、香河和固安四地限购的难点。

“一是若限购外地人，上述4县居民跨县购房比例不足10%；二是若对外地人尤其是北京人限购又现贷，技术前提是四地的网签系统要纳入北京房产网签系统，县城纳入北京房产网签系统并不是住建系统技术难题，而是行政区域划分难题。如果你不做，又查询不到记录，调控是盲人摸象。”住建部内部人士分析道，若“不认贷”则存在金融风险。

截至发稿前，经济观察报记者就此事多次致电廊坊市多个部门，对方均对此事不予置评。

三种方案

经济观察报掌握资料显示，商讨细则主要内容是：限购主体、限贷审核、首付比例额度、二套房区域认定等方面，其中最敏感的是“二套房”和“外地人”定义。

方案一是跨县限购，非本县户籍居民家庭限购一套住房。比如，固安执行是非固安户籍居民在固安县购房须先到县房管局开具准购证明。

方案二是认贷政策，只要有贷款记录，首付比例提高到60%。比如北京买家在北京拥有一套房，在廊坊购房属第二套房，首付比例是60%。

经济观察报采访的香河县官员和开发商证实了上述讨论，两种方案各有利弊。

目前正在商量的第三种方案似乎更具有高度一些，就是建立京津冀楼市调控联席会议制度，及时掌握京津冀房产交易数据信息，根据京津冀市场房价动态来研究调控细则。

“前提是三河、大厂、香河和固安四地网签系统里能够查询到北京房产交易信息，三河、大厂、香河和固安作为县城行政单位，从行政级别来说，并没有和北京的对话通道。”前述住建部内部人士认为，即将公布的通州区域规划可能将考虑三河、大厂、香河的规划，在库存只有6000套左右时，这是一个最好的时机，但即使这样，这个细则依然是全国最困难的房产调控细则。

政策出台背景是住建部监控到燕郊房价出现暴涨局面，2015年燕郊房价从9000年元开始缓慢上涨，7月触及万元，在9月去库存基调下回落，在1万4左右震荡。2016年1月燕郊房价突破2万。

投资客

在一位于燕郊购买4套房的投资客眼中，北京楼市是稳定的蓝筹地产，盘子大，稳定性高，燕郊、大厂和香河属估值低、流动性好的周期股，最合适小仓位的多头仓位运作。一线城市房产溢价急速飙升时，普通居民满仓持一线房产能力较小，半仓或小仓位持有郊区房产，是很好的选择。

接受记者采访的多方投资客认为：燕郊多头力量大于空头力量。多方力量的投资依据是京津冀一体化、通州和北三县联动机制、北京市政府迁入通州带来的外溢需求。空方力量的投资依据是，2万元/平米的单价已是高位、经济不景气。

一位接近国土部的人士认为，燕郊火热的背后是更加疯狂的高点到来，他给出理由有两个：一是燕郊土地寡头时代来临，寡头追求暴利，自然造成高房价，2012年、2013年燕郊共计出让土地约9000亩，合计土地出让金收入约90亿元，这些土地带来约1200以上的资金流入，鲜为人知的是这些土地集中在个别寡头企业身上；二是燕郊住宅用地价格暴涨和土地供应减少成对比，2015年每亩800万元成为燕郊住宅用地价格的常态，2016年每亩1000万元以上是燕郊住宅用地价格的常态。

目前，廊坊四县房管部门已关闭房地产网签系统，绝大多数当地开发商关门停止销售，从燕郊到香河，只有2处售楼处迎客。

“停止销售原因就是限购细则的不明确性，现在承诺客户会让开发商和客户均陷入被动局面。”一名开发商坦言，很多购房者将“提高10%的首付款”迁怒于开发商。

公开数据显示：相较1月，廊坊市所辖大厂、固安、三河和香河的楼市库存规模均有下滑，跌幅分别为8%、7%、10%和7%，区域房价涨幅已接近100%，除了高房价之外，燕郊四地目前正处于前所未有的高杠杆节点上。燕郊地区的贷款50%都是住房贷款，但似乎没有人在乎这些风险，也没有在乎限购细则，所有的人关注的是“低开高走”的楼盘能否成功传递到下一个买家。