楼市五个现状 看懂政府收紧楼市原因（2）

我们的整体判断是：

1、本轮地产销售脉冲的顶点已经出现，4月开始销售增速将逐步回落，但全国数据的断崖式跌落不会出现。我们判断3月的销售增速（商品房销售增速口径35%以上，30大城市地产销售增速70%以上）将是本轮周期的一个顶部，此后将逐步回落。参考前几轮调控，预计上海、深圳的地产成交在未来几个月内可能会比3月高点下降30-50%，30大城市月均销售面积将回落至50-70万平。

2、地产销售价格将出现回调。按以往经验，在调控措施落地后，二手房交易量回落将比较明显，价格也将伴随着这一过程出现回调。而本轮周期存在2016年2月之后的一轮跃升，预期并不稳定，价格回调趋势可能更为明显。以上海为例，外环价格回落幅度可能平均会在20%左右，中环将在10%以上。深圳房价调整将略大于这一幅度。

3、新开工增速将较1-2月回落，但未来两个季度内可能仍大于去年四季度增速，地产投资增速仍将继续小幅度修复。由于目前的调控仍是在部分一线城市，并不会从根本上否定本轮地产小周期见底之后的一轮供给修复；我们判断后续新开工将从1-2月的高位回落至低个位数，但仍高于去年四季度-14%左右的增速平台。

4、这轮工业增加值的的修复不会为地产调控阻挡，但3季度后的复苏斜率可能将更平缓。本轮经济企稳复苏存在三个推动因素：一是这轮已达13个月的地产销售脉冲；二是上升的基建资产投资（1-2月本年新开工计划总投资额增速达41%）；三是随着通缩（CRB指数和PPI）触底和补库存开始将会出现修复的制造业投资。从积极意义上说，房地产调控开始得早，杠杆化得到控制，后续严重泡沫化导致系统性风险的概率低。我们判断3月开始的工业增加值回升将不会逆转，二季度经济数据将逐步回升，我们仍对本轮库存周期持积极判断。但从经验规律看，工业表现会滞后表现地产系回落的影响，力度略超预期的地产调控会导致3季度后的复苏斜率更为平缓。