北京楼市：暖冬氛围浓厚 豪宅项目销售火热（2）

豪宅项目销售火热

随着北京壹号院近日成交突破21万元/平方米，北京豪宅市场已然跨入“黄金期”。

2015年12月18日开盘的首开龙湖·天璞项目，当天推出132套“平墅”房源全部售罄，销售额达到12亿元。

“去年11-12月，公司别墅项目迎来了销售小高峰，仅12月就卖出了7、8套，前期有个看中1000平方米空中四合院的客户正准备过来签约。”位于立水桥附近的某豪宅销售人员表示，项目是2012年开的盘，2014年售出40多套，而去年全年就销售出90套，尤其是去年5月份以来项目销售热潮，目前该项目剩下房源中，有两套单价是8万元/平方米，剩余6套将溢价销售，预计会达到10万元/平方米。

亚豪机构统计显示，2015年单价3万元-6万元/平方米的中端产品成交占比高达27%，同比上升9个百分点；单价6万元/平方米以上的高端住宅产品实现成交2157套，同比增长74%。2015年北京实现成交“10万+”的顶级豪宅项目多达21个，比2014年增加6个，比2013年增加了14个，顶级豪宅队伍在2015年进一步壮大。另外，2015年北京豪宅市场单套最高成交价格为20.3万元/平方米，2014年为14万元/平方米，2013年则为14.8万元/平方米。从2015年土地市场特征来看，预计高端市场所占份额还将快速增大，“10万+”豪宅阵营也将继续扩大。

亚豪机构认为，2014年12月以来，北京别墅市场成交持续上扬，2015年“330新政”以及多轮降息政策刺激下，涌现出大量的别墅置业需求，经过前数月消化后，剩余部分也赶在年末价格未大幅上调之前积极入市，使得近期别墅市场成交屡创新高。2016年豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场必然出现供大于求。对于房企来而言，2016年是面临严峻考验的一年。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，前几年政策限制致使豪宅项目库存压力较大，如今政策放开、供给释放，2016年豪宅将集中入市；目前改善型需求偏向紧凑型、中低价，与豪宅并不匹配，市场的消化能力有限。因此，2016年豪宅销售压力会加大，在楼市整体库存较大的背景下，房价涨幅也将有限。

二手房总体预期向好

从二手房市场来看，近期亦出现交易量大幅上涨、价格小幅上扬的特征。

“这两个月二手房成交量比较大，尤其12月成交量猛增，价格也开始上涨。”回龙观片区某地产中介表示，元旦假期，每天每人都至少带客户看房一次，片区优质户型、楼层都卖光了，其他房型也开始加价出售。有小区12月就成交了30套，业主报价也比前几个月高出5%左右。

北京市住建委公布数据显示，2015年12月31日北京存量房住宅签约1498套，经计算，12月北京二手房住宅网签量达到23096套，为2015年网签量最高月份。2015年北京全市二手住宅网签总量为197816套，创近5年新高。

另据伟业我爱我家数据中心统计，2015年北京各区域二手住宅市场表现出明显差异。成交均价方面，涨幅最高的区域依次有顺义区、西城区、朝阳区、东城区、海淀区，涨幅均在5%以上。截至2015年11月，通州区二手房交易量为11885套，较2014年同期大涨91.3%，创2010年以来新高；成交均价为22521元/平方米，较2014年上涨5.3%。

胡景晖表示，受多项政策利好影响，2015年北京二手住宅市场全面复苏，从全年市场均价和总量情况来看，“量增价稳”的特征十分明显。在通州行政副中心开始建设，积分落户等利好政策影响下，通州区二手房市场在2016年还将小幅升温。但基于严格的限购政策，2016年通州区二手房市场交易量和房价双双大幅上涨的可能性不大。

链家研究院李巧玲认为，在房价上涨预期和史上最宽松的信贷政策的双重作用下，春节前还将有部分客户入市购房。预计2016年第一季度，北京二手住宅市场总体预期向好。