中弘股份副总裁金洁：旅游地产正在回归理性

“2010年中国旅游地产项目1380个，到了2014年旅游地产项目有7965个，这里面非常繁荣，但是里面赚钱的项目并不多，这些膨胀的项目更需要精细化的运作，而我们就是希望可以做好精品的旅游地产。”中弘股份副总裁金洁在记者采访时表示。

中国旅游研究院的数据显示，2014年我国旅游业实现新跨越，国内旅游36.11亿人次，同比增长10.67%；谈及旅游，就不得不考虑行、玩、住、食这四大要素。中国人的传统思想是要安定，尤其在陌生的城市，大多数人都会先确定好落脚点，再去吃喝游玩。因此，“住宿”变成了旅游城市的重要经济担当。

对此，安居客的一份报告指出，考虑到旅游业的快速发展和住宿对旅游业的重要性，不少投资者都在旅游城市购置了房产。在投资者看来，旅游城市的房产既具有居住型的特点，又有商用型的特点，还有投资型的特点，无论从哪个方面考虑，都具有较大的升值空间。大量投资者的出现，掀起了旅游地产的新潮。

金洁告诉记者，目前中国的旅游地产大概是四种模式

第一是旅游主题地产，提供“第一居所”为主要目的，多在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。例如华侨城、观澜湖都是做这类产品的开发商。

此外，旅游度假地产也很刘玲。这类地产项目一般远离市区，完善配套是项目开发的前提，先做旅游后做地产，增强休闲娱乐项目的丰富性和参与性，变观光为度假，实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功开发的关键，目前很多海南旅游地产项目就是这样。

同时，很多文化小镇也是旅游地产的一种，这些小镇既提供旅游服务功能，又为当地居民提供公共生活服务，充分利用小城镇的历史文化遗产及自然景观等资源，以促进当地的经济增长。

而目前很多开发商业选择做文化创意综合旅游地产，通过将文化、旅游和地产有机的结合，打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区。并通过商业、住宅、酒店、公寓、商务等项目的导入，逐步趋于多元化、综合化，实现了项目的总体开发收益。万达文化旅游城就在桂林、西双版纳等建立自己的综合旅游地产。

虽然开发热情高涨，但是旅游地产大面积亏损也是不得不面临的问题

“在我国，旅游地产起步较晚，相关的政策法规也不够完善。旅游地产项目选址的区域一般都是在生态环境良好的区域，大部分都是“生地”，还要面临一些国家政策法规的约束如：基本农田保护政策、森林保护区、水源保护地等，以及与当地村民的沟通协商。从开发建设到运营，所需程序繁琐。没有当地政府的强力支持，一些工作很难开展。”金洁指出。

而和开发普通住宅快速回笼资金不同，旅游地产项目一般开发期限都在3-5年以上才能形成项目规模效应，而大部分项目前期基础设施落后，配套设施不完善，不能像市区住宅楼盘一样进行预售，业主对此类的旅游地产项目需求不旺盛，加之过长的开发时间，加大了市场风险。

“旅游地产由于规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题，通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以必须打破国内银行信贷为主导的单一融资格局，拓展多元的投资融资途径。”金洁认为这个才是解决之道。

今年12月，中弘股份宣布其控股子公司长白山保护开发区新奇世界体育投资发展有限公司（下称长白山新奇公司），与国际管理集团IMG新加坡有限公司在华指定管理方天轴商务管理咨询（北京）有限公司签约，委托后者为“天池雪”滑雪场的运营管理公司，负责滑雪场的整体规划、建设开发及项目开业后的运营工作。

这家一直专注旅游地产的开发商在今年7月就与吉林省长白山开发建设（集团）有限责任公司共同组建了长白山新奇公司，分别持股70%和30%。长白山新奇公司的主营业务为以自营资金进行体育、旅游投资和相关项目开发及咨询业务。目前该公司已投资9000万元，基本建设完成“天池雪”原生态滑雪场项目。

金洁希望，规范的管理和持续的运营可以慢慢破解旅游地产带来的问题，未来通过金融化手段不断变轻自己的资产，不断扩大自己的规模。