房地产如何才能“去库存” 首要务在于“抑新增”

习近平总书记于11月10日主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究结构性改革和城市工作时，针对房地产问题作出：“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的指示。

由国家最高领导人关切单一产业之处境，也说明事态趋于严重，到了必须尽速处理的地步，于是各方专家提出的各种“药方”充斥媒体版面，令人眼光缭乱。惟在我看来，这些方案要么缓不济急，要么“头痛医脚”，并未掌握关键核心，对问题的解决并无实质帮助，甚至无异于添乱。

其中至少有一条：“由政府出面购买、租赁闲置商品房，作为廉租房和安居房”就值得商榷。如果当前的楼市状态是房价过高，消费者买不起房，使开发商陷入销售困境，那么这一招虽有图利房企之嫌，但至少是管用的，但实际的情况是除了一线及部分二线城市之外，多数城市之房屋供给已严重超标与失衡（80万人口的城市，30万套新增房源），即使全城换新房都过剩，更何况不少居民已有一套或两套以上的房子。

因此，姑且不论以当前地方政府债务平台之高（研究机构统计在20万亿元以上），是否有能力购买闲置商品房作为廉租房、安居房？就算有此能力，是否有此意愿？就算有此意愿，是否有此必要？均需再三斟酌。

至于以租赁方式作为廉租房、安居房，看似可行且成本较轻，问题是这并无法解决开发商资金链濒临断裂的燃眉之急，毕竟以逐年给付少得可怜、盏盏之数的房租，根本不足以缓解开发商的经营困境。

故而在我看来此计不可行，就算采用了，也只是从众多面临倒闭风险的房企当中择“优”挑选，解救极个别开发商于水火之中，而对庞大房屋库存量的降低，有如杯水车薪。

投资增速严重下滑

毋庸置疑，当前房地产状况极不理想。相关数据显示，固定资产投资在超过30年年均26%的高速增幅之后，今年前10个月增速竟滑落至10.2%，依目前走势观之，全年跌破双位数堪称“指日可待”之大概率事件。在房地产投资增速方面，态势更加不理想，10月增速降至2%，为连续21个月下滑，1˜10月份，房屋新开工面积下降13.9%，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，降幅与1˜9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3%。到10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，创历史新高。

这究竟怎么回事？难道从去年9月30日启动的一系列以金融手段为主之救市政策丝毫未发挥应有效果？措施愈猛烈，库存反而愈多。

真实的情况是，买气的确在各种刺激方案的诱引下，磁吸不少消费者进场，问题是，左手刚卖掉10万平方米的房子，右手又推出10万平方米的土地，如此恶性循环，库存当然未见减少，反而“突飞猛进”。更何况还有约70亿平方米的在建面积也正陆续入市。

“去库存“功在”“抑新增”

执是之故，我们可以简单地判断，当“去库存”成为当务之急的“基本国策”，政府未来势必推出一连串与金融、财税、户籍有关的优惠举措，以有利于进一步加快“去库存”，但如同我这几年所一再呼吁的：在不考虑“抑制新增”的措施面前，一切“去库存”的手段都未必能奏效。

以上海为例，今年4、5月楼市开始回暖，整体预估全年去化面积应可达1000万平方米，存销周期大降至8个月，惟令人感到遗憾不足，去年买气低迷时期，房屋库存量为1200万平方米，经过三个季度的高速去化，其库存仍维持在1200万平方米上下，充分说明“去库存”之首要务在于“抑新增”，否则将徒劳无动。