上海房价持续走高 上海房价会“停涨”吗？

即使限购并未松绑，上海房价自下半年开始持续走高之根本原因，是中央救市措施在一线城市全面发酵使然，并非上海单方面刺激楼市的结果。

造化有时弄人，正当我在上海电视台的房地产节目夸夸其谈上海房地产发展乐观前景之同时，上海市委书记韩正主持召开会议，宣布裁撤房管局及严控房价。市场惊呼“房地产的大变局在即”。

房企仍在疯抢土地

显然事态严重！于是不少人私下问我：蔡老师是不是该改口了？

韩书记的说法是：“上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。这项工作不能人云亦云，必须清醒认识、坚定不移。”“上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平衡健康发展，也会削弱城市的竞争力。”云云。

就在韩书记对房价表达调控的信息“满世界”流传之际，位处上海边陲之泗泾板块的拍地，却仍引来包括：中海、龙湖、保利、万科、金地、首创、旭辉等15家知名大鳄级房企的疯抢，结果同济以23.1亿元竞得该地块，楼板价20530元/平方米，溢价率71%，再创区域新地王！按此地价倒算，未来房价将卖到3.2万～3.5万元/平方米。无独有偶，同日，新城地产以75.18亿元竞得青浦区商住用地，楼板价16974元/平方米，溢价率191.6%，创2015年新高！

上海房价高不高？看跟谁比

这到底怎么回事？政策准备向左，市场仍坚持向右？而长期以来，政策左右市场的能力极其强大（至少阶段性是如此），包括我对上海楼市下半年的几个判断如：已经实观的“七、八月淡季不淡”，乃至“金九之后是钻十”、“年底可望出观翘尾行情”，是否也必须改弦更张、相应做出调整？

这到底怎么回事？难道首屈中国一指、“房价收入比”超过20倍的上海房价还不够高吗？难道非要与天比翼才算高？当然并非如此。

必须要知道的是，任何商品价位高与低的判断，均系透过比较而来，上海房价亦复如此。如果与全国绝大多数城市相较、与上海人均收入相较、与上海过去自身房价增幅相较，目前上海房价肯定是高的。但当上海与其他国际级金融中心相较、与上海在国内之经济及金融地位相较，上海房价算不算高？便“见仁见智“了。

房价收入比愈合理愈容易崩盘

更何况事实已经证明，房价收入比愈低的城市，其楼市崩盘的几率愈大，因为商机不足、就业困难、人口外流严重，加之“城市人均收入”往往以户籍人口为准，忽略上海已蜕变为国际大都市，常住之“三外”人士（国外、境外、省外）基本过半，这些人是带着资金进入上海的，其需求基本上是改善型、高总价之住房。

尤其应该知道的是，当前经济形势不佳、货币投放似又见放量，多数二（含）线以下城市房屋库存严重，富裕人群基于财富不致严重缩水的“深谋远虑”，必然会将资金向包括上海在内的一线城市挪移，其结果是导致首善城市房价的节节走高。

救市措施只在一线城市有效发酵

综上，我完全同意韩书记的观点，当前上海房价确实偏高，为了维持城市竞争力，有进行调控之必要，但也同时必须看到，即使限购并未松绑，上海房价自下半年开始持续走高之根本原因，是中央救市措施在一线城市全面发酵使然，并非上海单方面刺激楼市的结果。

换言之，中高端消费族群选择包括上海在内的一线城市之房地产作为财富保值工具，是基于安全的考虑，并非短暂的投机行为，一旦采取强硬的买气驱赶举措，未必会或很难使消费者转进其他房产过剩城市购房，更大的可能性是将购买力推往海外置业，并非明智之举。