千亿房企城市布局的秘密：选择比努力更重要？（3）

“大城市化”、“超大城市化”的空间

仲量联行选取的60强城市和万科的布局存在很大的重合性，评价的角度不同，得出的结论有所不同。它们的共识是，中国城市发展速度惊人，并且还有极大的潜力。

按照仲量联行的报告，中国60强城市总人口将近3亿，更广的辐射圈则可容纳4亿人，超过美国人口总人数。过去3年，中国城市60强的消费阶层迅速扩张，年收入超过5000美元的人口数翻了一番，达到1.3亿。这60个城市的经济总量达8.6万亿。而过去几年里，北京上海房地产吸纳量增长迅速，已经使其跻身为世界20大跨境房地产投资目标市场之列。

麦哲文认为对于投资者和开发商来说最有价值的信息是，超一线城市(北京、上海)的办公楼市场竞争过于激烈，但在一线城市(广州、深圳)和1.5线城市(成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安)，风险还是处于可控状态。他告诉21世纪经济报道记者，在许多二线城市或者三线城市，第三产业占比较小，办公楼市场空置率高，投资价值没有那么凸显。

就零售地产的业态来看，中国和所有的国家都不同。中国的电商发展最为迅速，且人口最多。中国的零售业将独辟蹊径走出自己的道路。但并不是所有开发商都像万达一样自带全产业链生产线。这意味着，万达的布局策略很难模仿。购物中心的供给总量已存在过剩风险，绝大多数开发者还要在红海中竞争。唯一的出路在于，提升品质，因为优质购物中心供应仍旧缺乏。

还有一个关键信息是，酒店业的发展正在放缓。2014年全国三分之二的酒店供应量来自于仲量联行统计的60强城市。市场已经逐渐饱和。事实上，万达也于近日宣布将放缓酒店建设脚步。

对于住宅市场而言，许多城市都处于轻度供给过剩中。第一太平研究部经理董月在接受21世纪经济报道记者采访时表示，他们在提供投资建议时，会关注一些重要指标。比如，这座城市是人口流入型城市还是流出型城市，居民收入情况。显而易见的是，人口流入型城市拥有更旺盛的住房需求。

根据平安证券研究所首席经济学家钟伟观察，中国的城镇化是“大城市化”、“超大城市化”的过程。中国楼市相对较好的区域集中在常住人口800万以上，新房房价1万元/平方米以上的若干大城市。

聪明的投资者不仅会选择较好的区域进行投资，规避陷阱，也会努力分散布局，平衡风险。