3000套豪华别墅九成空置 揭秘天津宝坻“空城”（2）
“我不否认是空城，”上述中层经理说，“在别墅区，0.28的低容积率，如果不空，那才见鬼了。”
他以京津新城的康园为例，“康园面积44万平方米，与梵蒂冈大小相当，共有329栋别墅，就算每栋住五口人，也不可能比北京一个高层小区的人多。”
而京津新城前任总经理郑昌立接受媒体采访时认为，京津新城有自己的发展周期，“每一个新城都是从空置开始到兴旺的，特别是远郊的飞地大盘。每个城市的发展周期不是一两年，也不是十年八年，可能更长。”
历史：政商结合
“投资者踌躇满志，提出这个开发项目，要立足环渤海经济圈……(建造)综合性、突出温泉文化的新城区。功能规模定位于世界一流、亚洲第一。”
梳理京津新城的建城史，不难看出，这座“鬼城”的诞生，混杂着地方主政者的发展冲动，与地产商人的商业野心。
2001年9月，天津宝坻撤县设区，此前，宝坻经济在天津郊县中表现平平。在庆祝宝坻区成立大会上，时任区委书记张世琥对媒体称，宝坻将建成4个特色园区，地热开发区位列其中。
宝坻南郊的里自沽洼原为一片荒芜的盐碱地，但地热资源丰富。据《中国经济时报》报道，2001年，宝坻招商团就此赴广东招商，吸引到了合生创展的投资，后者的负责人朱孟依赴宝坻考察。
对于当时局面，上述报道如此形容“投资者踌躇满志，提出这个开发项目，要立足环渤海经济圈……(建造)综合性、突出温泉文化的新城区。功能规模定位于世界一流、亚洲第一。”
按照当时的计划，合生创展将在此投资120亿元，建造一座新城。据宝坻一位匿名官员称，在当时招商官员对这个数字多是惊讶，“绝对没想到，能找到这么大一笔钱。”
合生创展依靠在广州“造城”发家，在宝坻大手笔投资建造新城，符合其商业布局，也满足了当地主政者的需求。据媒体报道，合生创展仅以每平米78元的价格，就收购了1.8万亩土地。
另一个例证是，随着合生创展的第一批投资项目落地，地热开发区的定位，被官方进一步明晰———利用地热资源“造新城”。
2003年8月，宝坻区委学习中心组曾发文，称“用5年时间，建设规划面积60平方公里、人口30万的现代化新城。”这恰好与合生创展的规划步调一致。
“造新城”的规划，甚至还影响了天津市的总体规划，《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》公布了天津周边的11个新城，规划将按中等城市标准建设。京津新城忝列其中。
按照该规划，京津新城重点发展旅游、商贸物流、教育和会议服务，至2020年的人口规模为20万人。
争议：商业决策失误？
尽管别墅销售火热，但商铺、酒店等商业会所人流寥落，合生创展并未在京津新城项目中获得成功，反而成为其在全国扩张的“滑铁卢”。
合生创展和当地政府的蜜月期并未一直持续。
据南方周末报道，一位合生创展的高管说：“政府最开始称这里有京津城际(高铁)，还会有很多配套，结果很多承诺都没兑现，到后来就是一个民营企业干了政府所有的活。”
除了交通不便，京津新城确实存在配套短缺的尴尬，周边医院、菜市场、小学，均在附近镇上。刘建斌也认为，这里的配套设施，远远未达到住户的预期。
此外，京津城际高铁在武清区设站，而宝坻人期待的京唐高铁，目前暂无实质性动作。
房价的涨幅，也能折射京津新城的尴尬地位。在过去的十年里，全国楼市价格疯涨，但京津新城涨幅远低于燕郊等北京的卫星城。
一名房产中介称，京津新城初开盘时，房价约每平米3000元左右，而目前京津新城内新房价格约为每平米13000元，二手房价则在每平米7000至1万元左右。
事实上，在房地产业内，对京津新城存在“这样的房子卖给谁”的争议，诟病这个楼盘的定位问题。
从地图上看，京津新城恰好位于京津唐三城腹地的中心点。它距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。在规划之初，这被看做是京津双城融合的先天优势，现在似乎也成为尴尬所在。虽然地处腹地，但它离三座大城市距离都不算近，存在着被边缘化的危险。
在房地产业内人士看来，京津新城的主要客户来自北京。而目前宝坻并未通高铁，交通成本较高。
更重要的是，京津新城面临着激烈的竞争。作为竞争对手，北京郊区的别墅虽然价格较贵，但足以满足北京市场的需求。
“在两座特大型城市中，存在这样一个大规模的鬼城，非常罕见，这是京津新城最为特殊的地方。”北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛对南都记者表示。
尽管别墅销售火热，但商铺、酒店等商业会所人流寥落，合生创展并未在京津新城项目中获得成功，反而成为其在全国扩张的“滑铁卢”。有媒体报道称：其在京津新城累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。
“京津新城都算不上第二居所的范畴了，应该纳入第三居所的范畴。”北京市成业行房地产经纪公司市场拓展中心某负责人分析，住户“即使有能力购买，也不会有充裕的时间去享用这类物业，因此从支出成本和获取收益来看，拥有这类偏远区域的别墅是不经济的。”