房产销量拐点来临 中国空置住宅总价占GDP18%

第十九届中信里昂证券中国投资论坛上，中信里昂房地产行业研究部主管王艳公布了中信里昂耗时一年抽选全国12个城市，从2007年到2011年5年间建成的609个项目，80万套已销售住宅得出的房地产调研结果：从样本统计，中国现有住宅平均空置率达到15%，2014年会成为真正的房地产市场拐点，市场销售量开始收缩。

对于中国住宅空置率的统计存在过诸多不同说法，有的甚至高达20%以上。王艳特意强调中信里昂的调研尽量做到扎实客观，包括2012年及以后新建的房屋不列入考察对象，因为涉及装修因素会影响对入住率的统计，以及晚上数亮灯的方法也不够客观，因为会受户型影响等。尽管所得出的15%的空置率比很多估计要低，但王艳强调这并不意味着就没有问题。

“从2000年到现在，我们空置的房有1000万套，按每套100万的均价估计，大概是10万亿，占GDP大概18%，这其中能有1/3是有问题的房，就是几年以后也不会有较好入住率的房”，王艳强调空置率存量所涉及的问题严重。

同时，王艳表示，这一空置率还将继续上涨。据测算，中国人每年的住宅入住需求量大约是700万套，按每套建筑面积100平米计算，就是7个亿平方米的建筑量。而实际上，从2011年到2013年，中国每年的住宅建筑量都超过这个数字，实际每年销售量大概1000万套房，而实际入住只能达到700万套房。而且据报告估计，未来两三年空置量还会以每年300万至400万套的速度增加，到2017年很可能再看这个数字时会是1800万套，其占GDP比例，到时不是18%，而是约35%。

“我们认为2014年是真正的一个中国房地产市场拐点，从2014年开始销售量会收缩，而2013-2020年中间我们预期中国房地产市场销售量会收缩36%，差不多收缩超过1/3”，王艳表示。

而这其中，不同区域的城市表现会有所差别，问题最严重的是在三线城市。中信里昂将之比作为中国城市的“赛马"现象。“什么城市都一起跑，大家尽量把卖地赚收入，尽量发展自己的城市，建政府大楼，但到这个点我们认为没有可能了，很多小型城市根本没有那种发展下去的能力。到现在为止三线城市库存量一直在积累，因为很多三线城市容纳量有限，可能卖了第一轮就没有第二轮，再建下去也不会有人买，也不会有人住。估计真正三线城市现在空置率可能17%、18%，再过两三年可能超过20%。在这个点上，我们认为中国房地产市场不收缩不行”，王艳表示。

对开发商来说，未来1-2年则是大洗牌的开始。