揭秘房企联姻银行背后的秘密（3）

短期风险缓解

中期风险积聚

“就2013年地产行业的财务数据来看，相较于2010年、2011年、2012年，房企的短期资金风险得到缓解，一年内发生风险的可能性很小；但长期来看，资金缺口扩大到15%的水平，所以整个行业面临的情况就是短期风险缓解、中期风险积聚。”贝塔咨询中心合伙人杜丽虹对房地产行业的前景颇为悲观。

在杜丽虹看来，现在国内很多房企的最大风险，并非信用风险，也不是房价崩溃的风险，而是流动性风险。她解释，中期风险积聚的原因，就是整个行业都在用比较短期限的资金支持比较长线的投资。

的确，从2013年下半年开始，万科总裁郁亮带队和中高层管理人员先后拜访了阿里巴巴、腾讯、海尔、小米这几家公司。而在拜访之后，郁亮在万科B股业绩说明会上表示，感受最深的是“天要变了”。如果郁亮的看法正确，房企的“寒冬”可能真的要到来了。“身板”不如从前，加之流动性风险加大，也许正是近段时间众多房企躁动的主要原因。

去年下半年以来，房企银行联姻形成井喷之势。据不完全统计，截至目前，已经有包括万科、恒大、新湖中宝在内的超过30家房企“涉银”。众多房企似乎在寻找银行这件“棉衣”，以达到御寒的目的。

去年10月30日，万科对外发布公告，正式确认以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。对此次入股的原因，万科董事会秘书谭华杰给出的说法是，参股商业银行，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。

恒大地产举牌华夏银行也印证了这一点。恒大虽然并未对举牌做出详细解释，但也明确表示，该公司与华夏银行的合作将加强两个行业的关系以及增强各合作方的房地产发展及银行业务。

今年2月中旬，越秀集团则以近91亿元完成收购香港创兴银行75%股份。

房企“涉银”后，能否凭借银行的亲戚关系规避流动性风险？以恒大地产入主的华夏银行为例，2012年，华夏银行为关联企业贷款的总额为83.93亿元，仅为贷款总额的1.17%。其中，持股5%以上的股东首钢总公司2012年末贷款余额为59亿元，占贷款总额0.82%。

与海外发债相比，银行关联贷款似乎难以满足恒大的胃口。去年年底，恒大地产发行了一期2018年到期的5亿美元优先票据，也是当时恒大半个月以来第二次发债，经过两次发债，恒大累计融资额高达15亿美元（约116.3亿港元）。如果算上年初配股融资43.5亿港元，恒大去年年内海外融资总额就接近160亿港元。也就是说，仅仅依靠海外市场，恒大获得的资金便可轻松高过从关联方获得的贷款。

对比万科截至2013年年底和截至2012年年底的“一年内到期的长期借款”还可以发现，万科对于长期银行贷款的依赖度正在下降，对于信托融资的需求大幅度上升。

数据显示，截至2012年年末，万科“一年内到期的长期借款”中，银行借款为83.37亿元，其他借款（主要为信托贷款）为9.2亿元，而且截至2012年年末，“金额前五名的一年内到期的长期借款”中，有四名来自银行借款，仅一名来自信托借款，且信托借款的合同利率达11.2%。

然而，截至2013年年末，万科“一年内到期的长期借款”中，银行借款为70.5亿元，其他借款为172.55亿元，而且截至2013年年末，“金额前五名的一年内到期的长期借款”中，五名来自信托借款，且信托借款的合同利率在6.16%~10.6%之间，较2012年合同利率数据出现了明显下降。

“别说关联交易，就算现在正常的房地产开发贷，从银行流出来的都有限，当然除了已经签约过的授信银行。”广州一家大型上市房企财务人士坦言。既然短期内房企难以从银行获得“棉衣”，“联姻银行”这种流行的玩法意义何在？