四大“暴利”行业 房地产净利润率垫底

在2008年“4万亿”投资计划的刺激下,房地产摆脱了当年的短暂颓势,虽然此后屡次遭遇限购、限价等行政性调控,房价却无惧调控,一路飙升。不过,统计数据显示,2008年后房地产商并不像外界想象的那么暴利。

房地产行业增收不增利
房地产行业增收不增利

A股申万20个行业2013年前三季度及2012年全年的净利润率排名中,仅有银行食品饮料、电力、房地产的净利润率超过10%,四大行业中房地产行业垫底。今年前三季度,A股132家房地产上市公司,剔除亏损企业,整体净利润率为13.03%,创下2008年之后同期数据的新低。

房地产行业赚的“钱”去哪儿了?

增收不增利

2013年房地产市场的火爆程度,甚至远超2009年,然而,从A股上市房企前三季度财务数据看,上市房企净利润增速普遍低于营收增速。

今年前三季度,A股市场132家房企总计实现营业收入3954亿元,同比增长36.9%;净利润达443亿元,同比增长24.6%。从前三季度营业收入和净利润的涨幅来看,净利润增幅远低于营业收入增幅。另外,证券时报记者统计,剔除亏损企业后,A股上市房企的净利润率为13.03%,创2008年“4万亿”刺激政策以来的新低。

Wind数据显示,上述132家公司中,净利润增速接近营业收入增速的公司屈指可数。仅从“招保万金”四大房企的三季报数据来看,2013年前三季度,净利润增幅跑赢营业收入增幅的仅有招商地产一家。

今年前三季度,招商地产营业收入为234.7亿元,同比增长45.37%;实现净利润36.05亿元,同比增长49.06%。相比之下,万科A今年前三季度实现营业收入634.2亿元,净利润61.6亿元,同比分别增长37.5%和21.3%。保利地产两项数据同比分别增长41.4%和20.71%。而金地集团的净利润甚至出现了下降。今年1至9月,金地集团实现营业收入180.95亿元,同比增长54.18%;实现净利润7.16亿元,同比减少22.2%。

将样本数据放大,也可以得出同样的结论。Wind数据显示,回顾2010年、2011年、2012年三个年度上市房企的年报数据可以发现,132家上市房企中,净利润平均同比增长率分别为22.44%、29.37%、-5.14%。与之相对应的是,营业收入平均同比增长率分别为78.62%、49.15%、31.45%。

房企2010年至今连续三个完整会计年度整体的净利润平均增速,均未达到营业收入的增长速度。

即便如此,中国房地产业的毛利率在国际上属于较高水平。国务院发展研究中心统计数据显示,2003年前后,我国房地产行业的毛利率大致在20%左右,与大多数工业行业相差无几。但随着房价的不断上涨,房地产毛利率明显上升,2007年之后的几年,年均达到30%左右,超出工业整体水平约10个百分点。而美国房地产业同期的毛利率仅为15%左右,这一数值甚至与我国上市房企今年前三季度净利润率相差无几。

在房企纷纷重回一二线城市,拿地成本提高,以及政策调控面临不确定性提高的情况下,高杠杆、高周转模式将成为房企加快销售、降低风险的普遍做法,这带来了财务成本的上升。

中原地产研究部总监张大伟分析,房地产行业出现“增收不增利”,除去高负债率、高贷款利率带来的高财务费用吃掉利润,土地购置成本增加、不同城市楼市分化等因素都是行业平均利润率下调的原因。张大伟判断,在地价和财务成本上升的情况下,绝大多数一线房企都将开始采取高周转模式,推行产品和管理的标准化。未来几年行业平均利润率每年将降低1至2个百分点。