炒房惯性三大支柱：致家庭住宅不动产动力充足（2）

一是我国家庭住宅不动产配置比重偏高。

研究表明，住房自有率水平高的国家，几乎都是经济发展水平比较低的转轨国家，而住房自有率低的国家则大多为经济发达国家。英美等发达国家住房自有率在60%-70%，而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上。据统计，截至2010年末，我国城镇居民家庭自有住房率为89.3%。2012年，西南财经大学发布的《中国家庭金融调查报告》称中国自有住房拥有率高达89.68%。

2014年，交银中国财富景气指数调查显示，我国大多数城市居民家庭十多年来积累的不动产迅速增值，因而资产价值较高，大约占家庭总资产的3/4，同时，绝大多数家庭持有的不动产为房产，仅少数拥有商铺、写字楼等商业地产。我国家庭投资性房产占比过高。据调查，2015年我国家庭可投资资产中投资性房产占比高达71.5%，远远高于美国，2013年美国家庭的投资性房产占比仅为15.5%。中国家庭将大部分资金投向房产，而在股票、基金、债券上的配置相对较低。

二是住户存款增长放缓。

住宅不动产购置实际上也是住户存款向房地产开发企业存款转移的过程。从数据看，我国住户存款和非金融企业存款增速在整体放缓大趋势下，呈现出一定反向变化关系。特别是在商品房旺销的2009年和2016年，非金融企业存款增长速度明显超过住户存款。同时，住户存款在各项存款中的比重也呈现出下降的趋势。2017年1月，我国住户存款占各项存款的比重为41.4%，较2007年1月下降7个百分点。

三是热点城市房价主要依靠住宅置换链条支撑。

目前，我国包括北京、上海、深圳在内的热点城市，房价高位上涨更多依靠住宅置换链条来支撑。2016年，北京市二手房销售27.2万套，而新建商品住宅成交约11.47万套，简单来说，每成交2.37套二手房才能支持1套新建商品住宅交易。

这种情况表明，住宅置换链条对热点城市高房价的支撑力度，事实上取决于链条最底端刚性购房人的支付能力。反过来又在一定程度反映出中等及以下收入群体家庭流动性的捉襟见肘，表明当前一线热点城市房价高位运行存在脆弱性。

四是预期住宅投资收益更多依靠买卖差价。

随着2016年这波房价的大幅上涨，热点城市住宅的租金收益率已经明显低于银行存款利率。特别是一线热点城市动辄千万元一套住宅，全年租金总额在12万元左右，若剔除住宅自然折扣和其他费用，实际租金收益率在1%左右。

虽然一线热点城市拥有大量就业机会，对就业人口有强烈吸引力，但城市就业机会主要在服务业，特别是低端服务业，导致住房租赁市场难以跟随房价“水涨船高”。在实际租金收益率过低情况下，预期住宅投资收益实现要更多依靠住宅买卖价差，存在巨大不确定性。这也在一定程度上反映出住宅超配难以带来家庭流动性的改善。

五是住户流动性决定了热点城市房价上涨高度。

房地产市场不同于一般商品市场，房价由少量交易决定，而非一般商品市场基于大规模、连续交易来实现供求均衡。虽然这一交易特征给予房地产开发企业某种程度垄断定价权，但考虑到预期住宅投资收益变现和家庭增加流动性都需要以增加住宅供给为前提，将不可避免对这一定价体系形成强烈冲击。

1991年日本房地产泡沫破灭后，日本家庭流动性也显著下降。据日本金融广报委员会2013年专项调查，日本有三分之一的家庭没有金融资产。据日本总务省调查，2014年度日本平均每户家庭为1565万日元存款，六成以上低于平均值。

日本房地产泡沫破灭后，长期以来日本房价回升动力不足，除人口老龄化因素外，家庭流动性不足也制约了房价上涨空间。

考虑到当前我国北京、上海、深圳等地核心区房价已经和国际大都市接轨，房价高位上涨对家庭流动性的挤压，使得热点城市房价继续上涨的空间日渐逼仄。历史上，东京等国际性都市都曾出现房价大幅回调现象。