房地产市场即将进入下滑期 造成市场下滑的直接原因（2）

2016年为繁荣与转折年，热点城市逐步扩散(由一线蔓延至强二线、弱二线及强三线等)，部分城市房价加速上涨。预计今年一手住房销量将超过13亿平方米（同比增长20%），创历史新高。上述机构指出，需求短期透支及政策拐点导致2017年为销量小年，预计全年的商品房销售量下降10%左右。

但绝对规模仍将达到13亿-14亿平方米，成为仅次于2016年的次高点（仍高于2013年）。房价方面，招商证券认为，开发商资金链收紧影响供给节奏，土地价格影响成本端且对房价构成正反馈，流动性及通胀预期通过影响投资需求进而对房价构成一定支撑。

因此，2017年房价没有大跌基础。但部分二线城市由于潜在供应量增幅较大，房价存下跌压力。由于量价均存在下跌压力，房地产市场的其它指标也将受到影响。招商证券预计，2017年房地产新开工面积将下降5%-10%，二线城市的降幅略大。

房地产投资增速放缓，预计全年增长0%-3%，三线城市增速略低。受此影响，房地产对于宏观经济的拉动作用或将下滑。2016年前三季度，房地产对经济增长的贡献率为8.02%，处于历史高位。西南证券指出，考虑到房地产产业链上有着众多行业。

其对经济增长的实际拉动作用可能达到20%-30%的贡献率。但这一比重可能会出现下降。从中长期来看，情况亦不乐观。按照西南证券分析，劳动年龄人口比例已从2011年开始下降，购房主力20-49岁人口比例也在下降。

加之城镇化已进入下半场（城镇化率在2015年末达到56.10%）。未来购房需求将逐渐减少。因此，无论从短周期还是长周期的视角，房地产业都在迈向衰退阶段。主流观点认为，在广大三四线城市，大量的库存规模及其带来的金融风险，将在未来进一步凸显。