未来不同城市房价走势分化 热点城市涨幅面临收窄（2）

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“平均来看，每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存。另外从同比数据看，这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势，体现出较好的去库存导向。部分城市在今年第二季度快速从‘去库存’切换到‘补库存’战略上来，土地市场交易亢奋”。

具体来看，上半年，70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象。其中，库存去化力度最大的5个城市为合肥、南京、大厂、苏州和昆山，其库存面积同比跌幅分别为66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。另外，有26个城市的库存规模不降反升。其中同比增幅最大的五个城市分别为茂名、济宁、太原、淮南和海口，同比增幅分别达到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。

从未来的库存去化周期来看，截至6月底，70个城市新建商品住宅存销比为11.0，这也意味着市场需要用11个月的时间消化这些库存。严跃进说，通常而言，14个月为存销比的均衡值或合理值，因此存销比小于14个月基本上就可以认为去库存压力是不大的，房价上涨与其有密切关联。他预计，2016年下半年该曲线依然会在12个月左右徘徊，意味着这些城市未来房价上涨动力依然较大。

在严跃进看来，2016年下半年去库存思路将有所转变。部分城市继续落实去库存政策，而部分城市则需要积极补库存。其中，对去库存周期较大的城市而言，积极去库存依然是主要任务。而去库存周期偏小的城市，后续补库存或追加土地开发投资将是重点。

严跃进告诉记者，从区域结构看，有20个城市存销比小于或等于8个月，包括合肥、南京、燕郊、昆山、固安、大厂、武汉和香河等。此类城市存销比偏小，已面临“库存荒”的问题，其补库存迫切程度丝毫不逊于一二线重点城市。

差异：不同城市房价走势趋于分化

事实上，在近几个月房价和地价大幅上涨后，7月份多个城市调控政策已经陆续收紧。月内，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，上海提出做好房地产信贷防控，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施，从多方面释放收紧信号，对市场预期产生一定影响。

中指院相关负责人分析认为，2016年上半年，全国整体房价涨幅进一步扩大，涨价趋势逐级传导。自从2015年宽松政策刺激作用显效以来，一线城市已率先掀起了涨价潮，2016年房价上涨态势逐渐传导至南京、苏州等核心二线城市及东莞、中山、廊坊等一线周边城市。

该负责人告诉记者，“持续宽松的货币、信贷政策是推动本轮房价上涨的主要原因。针对未来市场走势，因不同城市特点不同，各个城市房价上涨情况将明显分化。”

首先，对深圳、上海、南京、苏州、合肥等一二线热点城市而言，在政策调控不断收紧的趋势下，部分城市房价涨幅将进一步收窄。为稳定楼市发展，深圳、上海、南京等城市已先后出台了收紧政策严控房价过快上涨。短期内来看，收紧政策取得一定成效，这些城市房价涨幅已经开始收窄。中指院的数据显示，近期深圳新房及二手房成交量均明显下滑，供不应求矛盾逐渐缓解，而且近两个月二手房价格已经转为下跌，或将进一步影响到新房的市场预期。

其次，武汉、天津等城市今年以来需求量大幅释放，供应相对不足，库存明显下降，土地及住房市场相对健康，购房者和企业比较理性。这些城市房价保持了一段时间的上涨态势，市场参与者对这类城市市场走势预期乐观，未来市场仍有发展空间。

再次，一线周边热点城市房价脱离城市基本面支撑，涨幅已经逐渐趋缓。例如，东莞、惠州、廊坊、昆山等城市早期房价未出现明显上涨，此轮上涨势头得益于一线城市外溢效应。上半年这些城市楼市进入快速发展通道，房价涨幅居全国前列；同时，由于房价上涨过快，逐渐脱离了城市基本面的支撑，5、6月份房价涨幅开始收窄，未来存在进一步回落可能。

综合来看，中指院相关负责人分析认为，未来各地围绕房地产信贷等方面的政策可能陆续有所调整。针对市场的分化趋势，地方调控政策将更加注重差异化，部分热点城市将进一步从严从紧管控，三四线城市则继续聚焦去库存。从土地市场来看，随着热点城市对“地王”现象监管力度的加强，土地市场将有所降温。