楼市成交降温银行收紧开发贷 激进拿地存风险（2）

银监会副主席王兆星此前公开表态，在金融支持保证居民住房的背景下，房地产投机造成新的杠杆问题，使得房地产过热形成泡沫，金融政策要审慎地支持房地产的发展，这一政策没有改变。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年下半年开始一线城市、部分二线城市楼市将进入调整周期，市场销售的压力马上会显现出来。届时，在去库存压力与企业资金面较为紧张的背景下，降价等促销措施会不断增加，将继续导致房企获利能力下降，房企的利润率会继续走低。

即使一线城市、部分二线城市楼市基本面好转，由于在公开招拍挂土地市场拿地成本偏高，“地王”频现，房企的未来运营风险在增加，今年销售带来的利润也可能被未来的运营风险侵蚀掉。

交通银行首席经济学家连平指出，当前国内房地产市场呈现出总量放缓、区域结构分化的现象。全国房地产投资增速总体回升幅度有限，三四线城市库存水平明显偏高，需求低迷。在去库存过程中，大部分三四线城市土地出让受到限制，新开工规模难有较大提升，对房地产投资产生较大的抑制作用。集中在这些区域的中小开发商资金和运营环境更趋恶劣，未来贷款发生不良的可能性将有所增加。

激进拿地存风险

在银行业内人士看来，上半年制造了无数话题的“地王”房企，其潜在风险尤其需要关注。今年上半年，不少房企尤其是大型房企始终没有停止扩张势头，在热点区域激进拿地。

中原地产研究部统计数据显示，2016年上半年一线城市土地出让金合计1461.75亿元，同比下调了17.3%；而二线城市合计成交金额为6139.12亿元，同比涨幅高达56%。其中，以苏州、南京、杭州、合肥为代表的二线城市土地出让金排名更是居于全国前几位。

张宏伟表示：“地王‘房企’无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业扩张的盲动性与2016年下半年市场调整期相遇时，企业资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾日益突出。在这样的市场环境下，房企就容易出现资金链危机。”

张宏伟认为，在楼市下半年将进入调整期的背景下，“地王”或面临生与死的抉择。具体来讲：首先，标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业压力大增。在拿地时候不惜代价，频频拿“地王”，号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响企业的资金面。

其次，以闽系房企为代表的第三、第四梯队房企逆袭土地市场，激进拿地，频频制造“地王”，甚至个别房企拿地金额明显超过销售金额，拿地能力严重透支。这类房企今年下半年高周转策略回笼资金的美梦可能会破灭。第三，过度依赖民间资本，最终因为拿地成本、融资成本过高，也可能导致企业遭遇资金链危机。

比如，此前受民间借贷、盲目扩张等因素影响深陷资金链危机的房企并不罕见。最后，没有明确拿地战略与风险评估机制，属于市场跟风者，意气用事，这类房企对“地王”楼盘难以掌控。