房地产去库存背后：房价越降购房者越观望（2）

挖掘刚性需求

市场的临界点在哪，谁也不知道，上述安徽省地级市的开发商表示，只能靠慢慢地试。没有大城市外溢置业需求，大部分四五线城市在艰巨的存量环境下，只能选择自救。而自救最有效、直接的方法就是挖掘刚性住房需求潜能。

其中以农民工为代表的新市民，被认为是新住房需求的最大潜力。“当前的库存主要在三、四线城市。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞介绍，农民工购房是去库存、稳投资的最大新需求。

根据倪鹏飞的测算，结合各地“十三五”期间的户籍人口城镇化规划，农民工有1300万转移，如果有70%的农民工能够实现在城市里的购房转移，消化当前的库存以及保持稳增长还是有希望的。

河南省住房和城乡建设厅就做过一项面向县级区域的调查，县级城市里农民的购房意愿很高，比例高达60%至80%，对他们来说，买房的最大动力是子女教育和农村青年结婚。

以广西为例，广西住建厅在2月初印发《关于支持农民工等新市民购房需求认真做好房地产去库存工作的通知》，明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助。与此同时，广西亦要求各市县在2月底出台农民工等新市民购房实施细则。

留住购房者

值得一提的是，据21世纪经济报道记者不完全统计，2016年以来，近百城市出台了支持农民工购房以加速去库存的政策文件，但是仔细查看政策，政策的发力点多集中在购房补贴等刺激住房消费的房产政策，而少见新市民进入并稳定在城市居住的配套性措施。

谈及农民工市民化、借助农民工去库存的问题，安徽省发改委副主任吴劲松介绍，任务艰巨，一是部分地方政府认识不到位，积极性不高，配套措施缺失，对农民吸引力不大；二是受农村优惠政策等影响，一些农民不愿进城，或者进城不转户口。

洛阳市政策研究室在撰文解读当地去化之难时也表示，一方面，过去几年房地产投资快速增长，这几年进入集中销售期，面临明显供需失衡状况；另一方面，洛阳市亦存在区域布局不合理的情况，很多楼盘多建在生活配套设施无法满足的区域。

“只看到刺激住房消费，却未有配套的留住新市民，拉动新市民永久性迁徙的政策。”易居房地产研究院的研究总监严跃进认为，如此政策很难起到效果，且会放大风险。

严跃进表示，新市民购买房产自住或投资，投资也需要建立在未来会有大量人口居住，且有下一波接盘的购房者。

以五线区域楼市热度较高的北京周边为例，21世纪经济报道记者走访燕郊、香河、大厂多个区域的楼盘发现，上述区域的楼市不仅卖得快，入住率也非常之高。其中燕郊因为常住人口较多，在上下班高峰时期堵车成为常态。

北京中原地产首席分析师张大伟介绍，京津冀协同规划只是一个大概念，置业者选取北京周边区域项目的一个重要原因，即是看到在京津冀协同规划的大背景下，区域路网交通、环境及周边配套的不断完善后，对于区域楼盘价格的拉升。

张大伟认为，这也将对大部分市县去库存带来参照，房地产的冷热其本质不是地产问题，而是受到地产背后的规划、产业、人口等综合性因素影响。

倪鹏飞认为，借助农民工去库存的关键在于配套性的城镇化系统性方案的推进，包括户籍制度改革，教育、医疗公共服务的完善，产业导入的加快等等，而非简单的购房补贴刺激。