2016年房地产政策面将趋向宽松 去库存成重中之重（2）

发力促需求政策有望继续加码

供需关系决定了区域内的房地产市场是“买方市场”还是“卖方市场”。近日，同海咨询发布《35个大中城市商品住宅投资价值》报告显示，重点监测的35个城市中，超过80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。

全联房地产商会执行会长任志强指出，目前去库存难度仍然较大。以2亿平方米左右的商业地产库存为例，只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量，而这一难度可想而知。

清华大学教授江忆接受《经济参考报》记者采访时表示，房地产行业目前面临着严重产能过剩问题。与此同时，在房地产行业下滑的影响下，建材行业更是出现了全行业过剩情况。

针对国内房地产市场大范围库存过剩的情况，中国指数研究院分析认为，在经济增速下行和高库存压力下，今年以来，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。

中指院方面认为，在中央提出化解房地产库存、促进房地产行业持续发展的背景下，短期内政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件。而长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业、吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。

克而瑞方面认为，2016年政府会通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存，恢复楼市信心。而农民进城购房、租房所对应的需求恰恰是刚需产品，在这样的情况下，刚需产品占比上升应是大概率事件。

调整房地产行业内部洗牌加速

中国房地产测评中心副主任回建强在接受《经济参考报》记者采访时表示，近年来，受调控、经济下滑等因素影响，不少非房地产企业在涉足房地产后，发展情况不容乐观，部分企业甚至出现主业受损的情况，因而陆续剥离了房地产业务。此外，部分以房地产为主业的企业由于近年来经营欠佳，也萌生退意，放弃房地产业务，转而向全新的业务方向发展。

事实上，近年来多个上市房企更名，以改变投资方向，今年这种现象尤为明显。具体来看，2015年，有10余家房企更名，其中国兴地产更名为财信发展，亿城控股先后更名为亿城投资和海航投资，转而进入金融资本类。华业地产更名为华业资本，运盛实业更名为运盛医疗，进入医疗健康行业。同时，莱茵置业更名为莱茵体育，方兴地产更名为中国金茂。

对此，回建强表示，企业更名是十分慎重的事，现阶段更名多代表着企业的发展方向正进行转型或扩展。

在业内看来，房企加速去房地产化的主要原因是利润的大幅下滑。根据WIND资讯近期的数据统计显示，申万一级行业下房地产类142家房企三季度销售毛利率为28.4%，净利润率仅为9.66%，较2014年同期的32.92%与11.31%分别下滑4.52个百分点和1.65个百分点。142家房企中，67家净利润下滑，占比高达47%。而净利下滑的企业中，下滑幅度超过100%的多达28家。

任志强表示，“房企核心盈利能力下滑，财务风险加剧，融资难度加大，库存高企难消，这种种迹象表明，房地产不再具备过去高增长的能力。”他认为，在长期去库存压力下，未来对于房地产行业来说，7%至8%的利润率将成为常态。

“中国房地产整个市场进入了深度调整。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕日前在由长富汇银主办的2015金融领袖高峰论坛上表示，房地产行业正面临着利润覆盖不了资金成本的窘境。在此背景下，自有资金将被逐步侵蚀。因此部分中小房企选择退出。

张民耕认为，未来在3至5年的深度调整中，百强房企集中度可达市场份额近半。

河南建业集团董事长胡葆森日前也表示，开发商洗牌仅剩三年时间。他认为，作为资金密集型产业的房地产行业，资金流向将决定企业的去留。因此，未来2至3年时间内，整个中国每年都有新开工项目的开发商数量可能会减到10000家以内，甚至5000家。