37城放松限购后调查：银行按兵不动房企洗牌加速（3）
近期，中天城投在资本市场的表现也引人注目。7月份以来，其已经上涨了50.86%，目前该房企土地储备超过2200万平方米，除南京外7.6万平米外，全部集中在贵阳。
这家贵州唯一一家房地产上市公司，也在筹备再融资的事宜。其6月发布的公告显示，拟非公开发行股票数量不超过40，847万股，募集资金总额不超过270，000万元。募集资金将用于：(1)贵阳国际金融中心一期商务区项目，(2)贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团(公租房组团)项目。
8月14日，中天城投收到了证监会批复，核准其非公开发行不超过42，789万股新股。
在再融资取得进展之下，是其成本的骤然增加。中天城投半年报显示，上半年实现营业收入50亿元，较上年同期增长94.74%，而在成本方面，今年上半年其房地产开发和经营的成本为33.9亿元，而去年同期仅为14.4亿元。
在接受理财周报记者采访时，一位房地产投融资人士表示，上述几家房企能够通过非公开发行股票实现再融资，已经是今年来少有的案例，“尤其是今年来楼价下跌、一些小房企资金链断裂的情况使得房企再融资难上加难，银行方面已经不可能，而房地产信托则受到了更加严格的监管，融资渠道越来少”。
银行难有作为
好消息是，银行层面已经有所动作。
据一位知情人士介绍称，目前各家银行都在考虑房地产贷款的政策，尤其住房按揭贷款，但银监会的引导意见还不明确，是否会有所放开，放开的程度如何，目前还没有明确的消息。
对于各家银行来说，尤其2013年起，房地产行业就和地方政府融资平台、产能过剩行业等一起被列为了行业风险管控的重点，控制房地产信贷比例成为银行风险管控的措施之一。
据银监会的数据显示，截至2014年6月末，中国银行业的房地产贷款余额为16.2万亿元，占到了各项贷款余额的20.8%。这一统计口径下的房地产贷款包括了房地产开发贷，也包括了个人购房贷款，其中，个人购房贷款占到了整个房地产贷款的67%左右。
不过，截至2013年末，商业银行房地产贷款的不良率远低于银行的总体水平，仅为0.48%。但很多业内人士都认为2014年房地产贷款发生不良的风险可能远大于2013年。
据记者了解，2014年以来，银监会已经多次警示过房地产贷款的风险，一些地方的银监局已经进行了多次压力测试和风险摸底。
与此同时，房地产贷款所形成的逾期以及不良开始不仅限于开发贷，住房按揭贷款逾期违约也已逐渐暴露，二三线城市较高的空置率和较低的日均销售量正在放大贷款违约的风险。
据了解，今年以来，在浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都出现了房产购买者因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。
“对于开发贷，总体信贷是收紧的，短期不会大幅放松，至于住房按揭贷款，许多银行已经开始不同程度的利率浮动，但全面放松依然存在很大的不确定性。”一位国有大行的中层分析称。
此前，曾有媒体报道称，工行广州分行的首套房利率由之前的基准利率上浮8%下调至上浮5%。更早时，农行的部分分行从7月底开始房贷利率由10%下调至5%。
不仅如此，建行、交行、汇丰银行都有部分区域房贷利率下调的消息。在区域上，除了广东外，上海、浙江绍兴、广西等地均有传出限贷松绑的消息。
即便如此，大部分银行尚未实质性地施行相关的房贷优惠政策，浮出水面的个别区域个别银行的“优惠”也仅限于利率上浮幅度的适度回调，信贷优惠甚至信贷放宽尚难寻踪迹。
但也有业内人士认为，接下来，随着房地产成交的萎缩，可能也会出现各家银行新一轮的房地产信贷业务的拼抢，贷款利率将有所下降，贷款优惠也有可能。房地产信贷政策在现有的信贷规模下进行结构性调整可能性更大。
行业洗牌中小房企雪上加霜
进入8月，房贷市场已经发生变化。
公开信息显示，8月份第二周，各地房贷市场实际按揭利率成本开始实质性下行，一线城市总体房贷利率水平低于二线城市，目前优惠利率贷款申请按照由易至难的排序依次是北京、上海、深圳、广州。
目前，深圳地区，中、工、建、交四大行的首套房贷利率已由基准上浮5%下调至基准利率，而招商银行最低可以做到9.8折；北京地区，北京农商和招行最低可以提供9.5折，中信银行最低可以提供9折；在上海，农行最低可提供9.5折贷款；广州方面，工、建、招商最低基准上浮5%，较前期有所下浮。
在接受理财周报记者采访时，一位资深房产分析师认为，取消限购政策对一线城市作用很小，对二线城市成交量或许有一定提振效果。
“房企还是以去库存收拢资金为主要目的，但房贷利率如果还是没有明显下降的话，中小房企的日子会难过，不排除淘汰一些小型房企的可能，这是整个行业接下来要面临的新情况。”这位分析师说。
另外值得注意的是，在房地产信托受到严格监管之后，一些曾经较大型的房地产信托也在收紧房地产业务的规模。
上述房地产投融资人士介绍，包括中融信托、诺亚财富在内的机构，已经从上个月大幅减少了房地产类业务，甚至停止了这项业务，对中小房企的融资来说，是雪上加霜。
在他看来，目前只能期盼政策层面有实质性的进展，比如当下货币政策的变化正在释放一些信号，或许对中小房企的融资产生支持。“但是中小房企资金链断裂的风险仍不能忽视，这是房企整个行业短期内难以摆脱的窘境。”