一线城市成交量领跌全国 楼市供应量却大幅提升（2）

成交下滑供应量却大幅提升

今年上半年一线城市成交量大幅下滑，并非因为供应量同样出现下滑。反而在今年上半年，这几个城市的供应量在不断上升。

中原地产研究部数据显示，北京2014年上半年期房住宅供应大涨。截至目前，北京合计库存80844套，这是继2013年1月跌下8万套后，时隔一年多时间，北京库存再次回归到8万套以上，达到近18个月来的新高。

在上海，今年上半年供应量也有小幅上升。数据显示，上半年上海新建商品住宅总供应量为526万平方米，较去年同期的492.7万平方米上涨3.9%。通过阳光家缘网数据可以看到，2013年上半年广州全市新建住宅可售套数为4.6万套，而至6月末的今年上半年，广州新建住宅可售套数为5.4万套，增加不少。

来自世联行的统计显示，截至2014年6月29日，深圳全市一手房可售面积为327.57万平方米，可售套数为34201套，处于不断增加中。若按近8周深圳全市新房周平均565套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为15个月。

一线城市成交领跌全国

“2012-2013年，大型房地产开发商对楼市供求关系的逆转已经有所察觉。三、四线城市的海量供应和一线城市的土地资源紧张，令开发商高调‘回归一线城市’。进入2014年，楼市急剧降温。发展商却发现，一线城市比三、四线城市还要降得多。”广州同创卓越房地产咨询顾问有限公司总经理赵卓文表示。

南都记者了解到，相对于一线城市动辄超过30%的成交量跌幅，算上二三线城市之后的全国市场表现反而还要好一些。

据国家统计局在6月中旬发布的数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%；全国商品房销售面积36070万平方米，同比仅仅下降7.8%。

按照中国指数研究院的分类统计，今年上半年，一线城市月均成交面积为51万平方米，同比大幅下降31.4%，在各类城市中降幅最大；二线代表城市月均成交面积为56万平方米，同比下降15.5%；三线代表城市上半年月均成交22万平方米，同比下降18.9%。

一线城市成交量大跌均价较坚挺

值得注意的是，一线城市成交的惨淡却没有直接影响到房价。上半年北京新建住宅的成交均价达26687元/平方米，较去年同期上涨了18.86%。上海新建商品住宅成交均价为25745元/平方米，相比去年同期的23342元/平方米也上涨10.1%。

今年上半年广州全市11区一手住宅均价为14978元/平方米，比去年同期的13723元/平方米上涨了9.1%。深圳房价也没有随成交量同步下滑，上半年深圳全市新房成交均价为23498元/平方米，同比上涨9.63%。

中国指数研究院数据显示，一线城市上半年房价指数累计上涨2.64%，远低于去年同期的8.47%，但仍处于上涨态势；二、三线城市价格则由涨转跌，上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%。

为啥一线城市成交量跌幅大？

有业内人士指出，其实大城市才是投机资本最集中的地方，也就是投机炒作最严重的地方，泡沫吹的最大的地方。例如日本1990年代楼市泡沫破裂，东京成交量下跌更严重，因为相比中小城市，东京的投机更严重，泡沫更大，所以跌起来更惨。

对于上半年一线城市成交量领跌全国的现象，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，同比跌幅与基数有关。“其实上半年全国的成交都不太好，二三线城市从去年开始就跌了，所以同比跌幅看起来要小一些；一线城市‘扛到’今年上半年才跌，去年的基数比较大，因此看起来跌幅很大。”他表示。

赵卓文认为，一线城市房地产“陷落”有多个原因，最主要的就是经济增速放缓。“例如广州GDP增幅由去年的12%回落到今年第一季度的7.4%，影响很大。另外就是房地产金融收紧，开发贷款和房贷都直接受到影响，同时反腐力度加大的影响也很大。”他表示，成交量下跌，才能让我们知道投资客和公务员购房有多大比例；价格下跌，才能让我们知道一线城市也存在明显的泡沫。

房地产专家韩世同则认为，一线城市的房价涨得过高，导致有效的购买需求减少。买得起的都是投资性的买家，但是他们又受到限购的制约，无法出手买房。而真正的刚需买家，又买不起房子，这也导致上半年一线城市楼市成交出现大幅下滑。“另外，一些二三线城市已经放松楼市调控政策，而一线城市执行仍严格。”他说，现在已经到了一线城市适度调整限购政策的时机，如果等到降得太多大势已去了再来放开，投资客也不会再入市，放松都无法刺激成交。

赵卓文认为，无论是经济增速放缓还是信贷收紧等，没有一项在短期内是能扭转的，因此下半年就期待楼市转暖，是不现实的。“按照正常市场趋势发展，房地产市场未来2-3年，难有起色，除非政府下决心去救市。”而邓浩志认为，现在来看只要愿意降价的盘，成交都可以上去，不愿意降价的都卖不动，下半年预计降价到位后，成交量将有希望回升。