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调查称中国西部楼市泡沫明显 已形成风险集中圈(2)

泡沫未破但拐点初现

当然,大部分三四线城市的房价依然在上涨。

国家统计局数据显示,包头市10月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%,同比上涨8.4%;丹东市10月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%,同比上涨8.5%;除温州外,69个大中城市新建商品住宅价格同比上涨已超过了半年时间。

即便是10月份新建商品住宅价格环比下降的秦皇岛市,房价也同比上涨了7.6%,记者走访了解到,位于该市海港区的世纪港湾项目价格已高达23000元/平方米,是秦皇岛市均价7000多元/平方米的2倍以上。

不在国家统计局统计之列的三四线城市房价同样涨势迅猛,房价高企。以福建省福鼎市为例,虽然只是个县级市,但记者了解到,不少项目价格已经达1万元/平方米左右,如福鼎新天地广场价格已超过10000元/平方米。另外,湖北省随州市的部分楼盘,如碧桂园等项目价格接近5000元/平方米。

但是,有地产分析人士向《中国经济周刊》表示,三四线城市的房地产市场虽然保持着一定的交易量和高房价,但是拐点已经初步显示出来了,那就是房价再没有迅速上涨的空间了,仅从房价收入比来看,很多三四线城市的房价收入比超过了国际通行水平。

以秦皇岛为例,2012年该市城镇居民人均可支配收入为21919元,比上年增长13.1%。这意味着一个三口之家的年均收入只有4万多元,而买均价7000多元/平方米的80平方米的一套房子,需要14年,即房价收入比高达14,而合理的房价收入比的取值范围为4~6。

上述地产分析人士表示,拐点并不意味着房价泡沫立即破灭,但很显然,三四线楼市价格上涨的难度,是越来越大了。

任志强:楼市行不行,看人气

对于三四线城市而言,虽然其房价可能会继续高位运行,但无疑风险在不断增大。

克而瑞信息集团研究中心副总经理林波向《中国经济周刊》表示,大多三四线城市外出务工人员占比较高,城市常住人口普遍低于户籍人口,新增住房需求相对冷淡。而经济总量的相对有限,以及中心区域土地供应的较为充裕,更使得三四线城市供应过量的市场现象雪上加霜,因此大多三四线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中,今年部分城市供应达到峰值,其供求失衡甚至处于临界点,整体供求风险较高,主要表现在,“一是交易量将出现大幅萎缩,二是房价有较大的下滑风险。”

华远地产董事长任志强在接受《中国经济周刊》采访时对此表示认同,他认为,“只要人口输出的城市(楼市)就没有戏,只要人口输入的城市就没事,房子总会卖出去。有些城市人口哪怕现在不行,但是只要城市处于上升期,人口也是逐步聚集的。比如常州就是一个非常好的城市,但是据我了解,人口集中度已经开始下降了,过去是呼呼地往那里去,现在都往苏州或者其他一些城市里去了,我们要看到这点,因为住宅一定是跟人的多少有关的。一个城市(的楼市)是不是会出毛病,就看这个城市对人们是不是具有吸引力,如果具备吸引力,那就还得一直往上涨,反之就有问题。”

林波表示,从供求角度来衡量,在经济发展与财富聚集的双方面作用下,行政等级较高的城市无疑拥有更强的市场去化能力,其供求风险也往往更低。反之,三四线城市供求风险更大。

近期,林波和他的团队针对国内楼市风险进行了调查研究,发现我国西部地区形成了一个楼市风险的集中圈,“一类是由于过度炒作,泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等,一类是陇南、庆阳、固原等中国最为贫穷、干旱缺水地区;还有,西南地区山地地形制约了人口和经济集聚,房地产发展亦较为落后,秦巴山区广元、巴中,云贵山地临沧、昭通等均存在着一定的风险。”

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